物业管理制度集锦（精选32篇）

物业管理制度集锦（精选32篇）

物业管理制度集锦 篇1

　　第一章 董事会职权

　　一、议定本公司的长远规划和经营方针。

　　二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。

　　三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。

　　四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。

　　五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。

　　六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。

　　第二章 经理岗位职责

　　经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。

　　一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。

　　二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。

　　三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。

　　四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。

　　五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。

　　六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。

　　七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。

　　八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。

　　第三章 办公室职责

　　一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。

　　二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。

　　三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。

　　四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。

　　五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。

　　六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。

　　七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。

　　八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。

　　九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。

　　十、负责完成公司交办其它各项工作任务。

　　第四章 管理部职责

　　一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。

　　二、负责小区物业的接管验收工作。

　　三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。

　　四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。

　　五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。

　　六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。

　　七、负责业主钥匙的管理。

　　八、完成公司交给的其它工作任务。

　　第五章保安员岗位职责

　　一、门卫岗位职责

　　1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。

　　2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。

　　3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。

　　4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

　　5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

　　6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

　　7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

　　8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

　　9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。

　　10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。

　　二、巡逻岗岗位职责

　　1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

　　2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

　　3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

　　4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。

　　5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。

　　6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

　　7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

　　8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。

　　第六章 保洁员岗位职责

　　一、室外岗位职责

　　1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

　　2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

　　3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。

　　4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。

　　5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

　　6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

　　7、完成公司交办的其它临时性工作。

　　二、室内岗位职责

　　①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。

　　②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、

物业管理制度集锦 篇2

　　岗位职责：

　　1、直接上级:项目经理,公司财务部经理;直接下级:出纳。

　　2、贯彻执行国家财政、税务方针、政策,以及有关的法律、法规,严格遵守各项财经纪律和财务制度,负责制定各项费用的开支定额及有关报销、核销制度,加强财务监督和控制管理。

　　3、负责编制财务预算,并检查、监督、落实计划的执行情况,按时做好月、季、年度的财务决算,编制报送有关的会计报表。

　　4、负责财会资料档案的保管保密工作。

　　5、负责组织每半年一次的资产清理,盘点工作,确保帐实相符、帐帐相符、帐物相符。

　　6、负责对部门员工进行培训和工作考评。

　　7、按照公司费用开支标准和开支范围,检查各种费用开支,杜绝铺张浪费,坚持勤俭节约。

　　8、认真审核各项原始单据,根据审核无误的原始单据,编制会计凭证并及时入帐,负责市场物业管理处一切往来帐项的核对、清查。

　　9、加强计费、收费管理,负责市场物业管理服务费、水电费、停车费及其他服务收入的收缴统计及分析工作。

　　10、定期检查固定资产和流动资金,协助做好物资盘点工作,负责经济核算,对帐目做到日清月洁。

　　11、编制市场物业管理处年、季、月度财务预算,组织编制公司财务会计报表和统计报告。检查和掌握计划的执行情况。

　　12、按时发放工资、各类补贴等。配合公司财务部与税务部门保持密切联系,办理税务登记、税务申报等税务工作。

　　13、完成领导交办的其他工作。

物业管理制度集锦 篇3

　　一、确保能源的供给及有效地控制能耗。

　　二、选择设备要综合考虑性能优良,技术指标先进,价格合适,利用率高,适应性强和运行费用省。

　　三、建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐和技术资料及审批制度。

　　四、购置一定量的备品备件,对关键设备的易损件必须购置备品备件,低值易耗的材料也应有一定量的储备,以便发生故障能及时更换缩短停机时间。

　　五、建立日常保养和定期检查维修制度并做好详细记录。

　　六、建立设备大、中、小修工程的`验收制度,确保维修合格率98%。

　　七、有计划地做好设备的改造与更新。

　　八、每年度有计划的对设备进行清查、核对和使用鉴定。

物业管理制度集锦 篇4

　　一、科学化、制度化、规范化、高起点

　　现代商务楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。

　　二、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案

　　商务楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于商务楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。

　　三、加强消防管理，做好防火工作

　　由于商务楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，商务楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能;加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。

　　四、重视清洁管理

　　清洁好坏是商务楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于商务楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。

　　五、强化设备管理设施的维修保养

　　设备、设施的.正常运行是商务楼运作的核心。应重视对商务楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。

　　六、设立服务中心，完善配套服务

　　管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，商务楼应有配套的服务，设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。

　　七、加强沟通协调，不断改进工作

　　要加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。

物业管理制度集锦 篇5

　　一、管理制度的缺陷

　　尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。

　　1.物业管理法规不完善

　　物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。

　　2.缺乏完善的业主自治制度

　　由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。

　　二、改善现状的对策

　　总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。

　　1.平衡物业市场的供给双方

　　就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。

　　2.强化业主的主体性地位

　　首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。

　　三、结语

　　在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。

物业管理制度集锦 篇6

　　1。0程序目的

　　确定日常与客户的沟通渠道并加以控制，提高与客户沟通的效率。

　　2。0适应范围

　　2。1适用于与客户有关的'通知、告示管理；

　　2。2适用于客户咨询管理；

　　2。3适用于客户回访的管理；

　　2。4适用于宣传栏的管理；

　　2。5适用于客户服务手册的管理；

　　3。0工作职责

　　3。1客服中心负责对客户各种通知、公告的监督管理；

　　3。2管理处负责沟通信息的汇总和改进；

　　4。0程序内容

　　4。1沟通的目的：

　　4。1。1识别客户的需求；

　　4。1。2识别客户的不满和抱怨；

　　4。1。3向客户传播公司信息和公司文化；

　　4。1。4增进与客户的了解和感情。

　　4。2沟通的管理：

　　4。2。1通知、公告的管理：

　　1）通知、公告的内容；

　　（1）影响到客户的日常生活，如停水、停电需提前通知、消杀需提前三天通知等等；

　　（2）公司对客户的提醒，如办理停车卡通知、更换老化水表的通知、台风警报通知等等；

　　（3）需要客户配合的事务，如举办社区文化的通知、召开客户大会的通知等等；

　　（4）须向客户公布的小区的事务，如小区获得的荣誉、业主委员会的成立、新的服务项目、服务承诺等等；

　　2）通知、公告由客服中心打印，并建立信息公布台帐，同时将原件存档，若是特殊情况，如停水、停电，则用彩色显示，以引起客户的高度重视；

　　3）区域管家将复印件张贴在通知栏内；

　　4）区域管家定期巡视，若在有效期内被损坏，区域管家重新张贴一份，以备客户查看；

　　5）有明显时效的内容过期由区域管家撤下，避免浪费客户的时间或引起误解，若无明显的时效，则在贴出一个月之后由区域管家撤下。

　　4。2。2客户咨询的管理：

　　1）客户咨询的渠道：电话咨询、来访；

　　2）客服中心接听电话时，在铃响三声之内接听；

　　3）在面对面咨询时，主动向客户问好，并且与客户保持合适的距离，大方得体地同客户交谈；

　　4）当客户要讲话时，员工仔细倾听，回答客户问题时，耐心、礼貌、热情；

　　5）等客户获得满意答复后，礼貌地道声再见，若是电话咨询，等客户挂掉电话之后，再放下电话，对于记录的问题尽快弄清楚，并回复客户。

　　4。2。3住户手册的管理：

　　1）在小区入伙前，客服中心设计、编写入伙手册；

　　2）在小区入伙时，客服中心将住户手册发放给客户；

　　3）住户手册由客服中心负责存档；

　　4）当小区客户发生变更时，客服中心要给新客户发放住户手册；

　　5）当住户手册发生变更时，比如管理费调整时，客服中心将变更的内容制作成精美的彩页，由物业管家负责将彩页送至每家每户信箱。

　　4。2。4宣传栏的管理：

　　1）宣传栏由客服中心负责制作、管理；

　　2）宣传栏的内容需健康、向上、面向社会化；

　　3）宣传栏的内容一般每2~3月更换一版，更换日期订为每月月底；

　　4）巡逻保安员定期巡视，以保障宣传栏完好。

　　4。2。6生日贺卡：

　　每周由物业管家提前派送生日贺卡给本周生日的业主，增进管理处与业主的感情。

　　4。2。7客户回访：客服中心定期对客户进行回访。详见《客户回访工作规程》。

　　5。0支持性文件和记录：

　　5。1《解答客户咨询工作规程》

　　5。2《客户回访工作规程》

物业管理制度集锦 篇7

　　岗位职责：

　　1、直接上级:项目经理,直接下级:护卫队员。

　　2、定期或不定时对本班安全护卫人员的工作进行抽查、检验,对不合格工作(服务)作出处理。

　　3、监督和督促本班质量体系运作,对不合格工作实行纠正措施。

　　4、主持召开班务会议,准确传达上级工作安排和决策指令,带领本班人员做好安全护卫工作。

　　5、负责对日常班务的处理,负责检查纠正本班人员执勤中的违规行为。

　　6、负责本班人员考勤、考核等工作,对不称职者上报主管领导处理。

　　7、负责对本班人员的岗位培训和军体训练及相关记录的整理。

　　8、熟悉安全护卫各岗位职责：和任务,掌握本辖区安全护卫工作的规律和特点。

　　9、负责协调班与其他班人员的关系,搞好团结。

　　10、督导本班人员的日常工作,并对因管理不力造成的本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。

　　11、做好安全标识的管理和质量记录工作。

　　12、对本班安全、消防工作负责

　　13、完成领导交办的其他工作。

物业管理制度集锦 篇8

　　1.目的:正确操作清洁器械,延长其使用寿命。

　　2.适用范围:适用于清洁器械的管理。

　　3.职责:清洁器械管理人员负责器械的保管,和办理器械的领用、归还手续。

　　4.内容:

　　4.1清洁器械由专人保管,领用人领用时需在《清洁器械登记本》上签字。

　　4.2领用清洁器械时,领用人自行检查设备的完好性,因检查不细,造成器械出库后损坏而影响工作的,由领用人自行负责。

　　4.3如器械发生故障,不得强行继续操作,并报清洁领班或环境主管处理。

　　4.4因使用不当,发生器械附件损坏者,按规定赔偿。

　　4.5清洁器械的使用人必须经过有关器械使用的培训。

　　4.6各种清洁器械使用时均需按照操作规程或使用说明正确操作。

　　4.7设备使用后,使用应按要求做好清洁、保养工作,并在《清洁器械登记本》上登记归还日期。

　　4.8清洁器械不得随便借给他人使用,造成后果由领用人负责。

　　5.记录:《清洁器械登记本》由清洁器械保管人保管至登记满后一年。

　　6.附件:无

物业管理制度集锦 篇9

　　岗位职责：

　　1、直接上级:主账会计。

　　2、坚持各项规章制度,对工作认真负责,对业主做到礼貌热情,保持仪表端庄。

　　3、按照有关规定,办理现金报销手续、经营收入手续,对现金收支及转帐应及时办理。

　　4、对日常发生的现金、银行业务要及时登记现金日记帐、银行日记帐。保证做到日清月结,帐款相符。

　　5、保管好银行核定的库存现金,超出核定的库存现金要及时送存银行,对支票进行登记领用,保管好空白支票及有价证券、收据。

　　6、按时计发各类人员的工资、补贴、奖金等。

　　7、及时办理银行结算业务,管理银行帐户,月终应及时将银行日记帐与银行对帐单进行核对,并编制银行余额调节表。

　　8、每日收取的现金及银行转帐支票等要清点后及时送存银行,以便做到帐目准确,情况清楚。

　　9、收款情况应有考核,认真、准确、及时编制月报表,收入明细与会计核算相符,按月核对。

　　10、每月定期由经营者及业主到市场物业管理处交纳物管费,超过时间按3‰/天缴滞纳金,对超过时间仍不交款的业主,采取书面通知、电话催交、上门收款的办法,对拒不交纳管理费的业主要及时向有关领导汇报,方可采取一定的措施。

物业管理制度集锦 篇10

　　1、在工作或值勤中,除因执行特殊任务或者不宜、不需要着保安制服的情形外,必须穿着保安制服。

　　非因公外出时应当着便服。

　　2、保安制服要配套穿着,并按照规定佩戴徽章、标志、肩章、臂章,不得佩戴与保安人员身份或执行勤务无关的证章、饰物。

　　3、保安制服不准与便服混穿,不同季节的保安制服不准混穿。

　　4、在驻勤单位除执勤外,着装时可以不戴帽子。

　　5、着保安制服时,要扣好领钩、衣扣,风纪严整,内衣下摆不得外露;着春秋、夏装时,必须着制式衬衣,按要求扎系制式领带。

　　不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。

　　保安制服应干净整洁,不得褶皱或有油渍污迹、异味。

　　6、着制式衬衫时,下摆应束于裤(裙)内。

　　领带要系端正,不可松懈或歪扭。

　　领带夹一般位于衬衫第三粒和第四粒纽扣之间的位置;裤子穿着要左右平衡,裤腰松紧适中。

　　裤袋内不可放过多的物品,以免影响裤型的美观。

　　7、保安制服不能与便服混穿(如上身制服下身便服,或上身便服下身制服等),不得在保安制服外罩便服;穿制服时不能戴便帽,不能围围巾;不同季节的.保安制服不能混穿。

　　8、帽子的戴法要合乎规范,帽檐与眉同高,松紧带不用时不得露出帽外。

　　除在办公区、宿舍内或者其他不需戴帽的场合外,应当戴帽。

　　进入室内时,通常脱帽。

　　立姿可以将帽子用左手托夹于左腋下(帽顶向体外侧,帽徽朝前);坐姿可以将帽子置于桌(台)前沿左侧或者用左手托放于左侧膝上(帽顶向上,帽徽朝前)。

　　在办公室和宿舍内时,帽子挂在衣帽架上(帽顶向上,帽徽朝下),或者统一放置在床铺被褥正上方。

　　9、穿着制式黑色或棕色皮鞋,要保持鞋面光洁无破损,制式训练鞋要保持干净无异味。

　　男性保安鞋跟不超过3厘米,女性保安鞋跟不超过4厘米。

　　不得穿拖鞋、赤足,要穿着黑色等单一深颜色的袜子。

　　10、着装参加重要活动时,只能佩带公安机关或保安公司统一颁发的勋章、奖章和证章。

　　11、除紧急情况外,驾驶和乘坐警用摩托车时必须戴保安防护头盔。

　　除工作需要或者眼疾外,不得戴有色眼镜。

　　12、爱护和妥善保管保安制服和保安标志。

　　严禁将保安制服和保安标志变卖、赠送或出租、出借给他人。

物业管理制度集锦 篇11

　　物业监控管理员工作职责

　　1、按规定使用，保养监控消防、ba系统等设备、设施。

　　2、定期协助工程技术人员对苑区各类监控、消防ba系统等设备，设施进行检查，记录设备运转情况，发现问题及时汇报管理部处理。

　　3、详细记录当值期间的工作情况，保持与当值管理人员的`畅通联系，每半小时与各巡逻、保安、大堂、管理岗联系一次。

　　4、忠于职守，工作严肃认真，密切注视监控，消防等设备工作情况，必须掌握监查区域内的动态情况，发现问题按程序或应急方案处理。

　　5、严禁擅自开机，使用电话办理私人事务，保持专用电话畅通，严禁吸烟，看报纸，脱岗，严禁与他人在室内闲聊。

　　6、对日常工作中发现问题应及时报告，不得延误，并详细记录时间、地点、程度、原因和处理结果，将详细情况书写书面报告呈管理处。

　　7、保持监控室内的清洁工作，使工作环境良好，严禁在室内食用任何物品，免招老鼠侵袭，破坏。

　　8、注意保密，无关人员严禁闯入，如需查看资料，须得到主管的批准。

物业管理制度集锦 篇12

　　一、物业管理的范围

　　凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。

　　二、成立机构

　　为促进物业管理规范运行，设立___局物业管理办公室，办公室设主任1名(兼)，工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。

　　物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。

　　三、物业管理办公室主要职责

　　1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。

　　2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。

　　3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。

　　4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。

　　5、按要求管理好财务收支帐目。

　　四、相关工作人员职责

　　1、保洁员工作职责

　　负责院内_—_栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。

　　2、保卫人员工作职责

　　严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。

　　3、水电维修人员工作职责

　　负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。

　　4、义务监督员工作职责

　　负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。

　　五、福利待遇及有关要求

　　1、福利待遇

　　物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。

　　2、有关要求

　　物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责，将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作，在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责，本局及物业管理办公室不承担任何责任。

物业管理制度集锦 篇13

　　一、物业管理制度

　　（一）安全职责

　　1、严格执行公司的各项管理制度；

　　2、负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；

　　3、负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；

　　4、做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；

　　5、查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；

　　6、建立健全和管理好系统档案资料；

　　7、抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；

　　8、做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；

　　9、完成领导交办的其他任务

　　（二）护卫岗位职责

　　1、护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；

　　2、纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；

　　3、。上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；

　　4、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；

　　5、熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；

　　6、爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；

　　7、熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；

　　8、值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；

　　9、熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；

　　10、严格执行交接班制度，认真做好交接记录；

　　11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；

　　12、对进入小区内的陌生车辆要进行登记；

　　13、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；

　　14、熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；

　　15、认真完成领导交办的其他任务。

　　（三）门岗、巡逻岗位职责

　　1、24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；

　　2、掌握业主的来客动态，维护小区秩序；

　　3、严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；

　　4、熟悉小区内住户的'基本情况；

　　5、做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；

　　6、严格执行24小时巡逻制度；

　　7、对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；

　　8、对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。

　　二、物业管理的目标

　　所谓物业管理，是指经营人受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。

　　对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说，是为了实现下述目标：

　　创造安全、舒适、和谐的居住环境；

　　发挥物业最大的使用价值；

　　使物业尽可能保值、增值。

　　三、物业管理涉及的组织

　　1、业主大会

　　业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。

　　按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

　　业主大会的职权包括：

　　选举、罢免管委会的组成人员。

　　监督管委会的工作。

　　听取和审查管委会的工作报告。

　　决定物业内关于业主利益的重大事项。

　　修改业主公约。

　　改变和撤销管委会不适当的决定。

　　批准管委会章程。

　　2、管委会

　　管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政主管部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表组成，代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。

　　3、物业管理企业

　　物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。

物业管理制度集锦 篇14

　　应收款的管理

　　应收款管理包括应收费用、往来帐清理、应收票据管理以及坏帐损失的确认等,具体办法如下:

　　(一)、各小区负责每月对当月发生的水电气费、物管费的催收工作,编制各项费用的应收款统计表,并于每月25日向财务部和经理报送,报表必须如实反映当月费用发生总额,实际收回总额,尚未收取总额。

　　(二)、财务部据各小区报送应收费用统计表,对应收费用实行建帐管理,明确费用追溯责任人。

　　(三)、各小区管理处应在小区内公开小区费用的收取标准、收费责任人及公司专用收费凭据,密切与业主沟通收费相关事宜,避免小区收费与业主自行交费的脱节,同时需制定相应激励政策,以有效防止各项费用的错收、漏收和截留,保证公司资金不受损失。

　　(四)、财务部需不定期地上门向业主询问交费情况,以抽查各小区的收费管理情况,若抽查出有违纪违法行为,应立即提交经理及授权人处理。

　　(五)、财务部必须定期核对和清理公司的往来款项。

　　(六)、对坏帐损失的确认必须依据《会计法》,按严格的审核、审批程序进行。逾期三年的呆帐可报经总公司财务总监审核、总经理审批后加以确认。

　　采购及库房管理

　　(一)、实物采购管理

　　1、各小区及部门在每月25日前统一制定下月所需物品计划,交予库房管理员,经与库存实物核对后,统一按以下格式制定下月采购计划。

　　采购计划表

　　编制单位:所需时间:x年x月

　　采购物品需用数量预计单价预计总额需用时间使用部门及用途需用人签字

　　部门负责人:库管:审批人:

　　注:该表一式三份,一份部门留存,一份采购留存,一份交财务部。

　　采购计划表需经部门负责人签字,库管复核,经理审批后方能交公司采购员采购。各部门不得自行采购物品,特殊原因需由经理审批。

　　2、各小区及部门当月所需的非常用物品及油料由部门主管填写'请购单',并经公司经理签字后交采购人员采购。

　　3、采购人员根据'采购计划表'或'请购单',按所需时间采购物品。

　　4、采购人员经公司经理批准可借支一定数量的备用金,备用金的使用需受财务部出纳的监督。

　　5、所有采购物品必须经库管人员清查、验收后入库,库管人员开具'入库单',直接交付使用的采购物品由库管人员出具'验收单'。财务部凭据有效发票和库管开具的入库单'或'验收单'予以报销。

　　6、月末财务人员定期检查采购人员所报'采购计划表'及'请购单'是否与库管人员开具的入库'或'验收单'相符。财务人员应做好该项原始凭据的审核记录,以备经理抽查。

　　(二)、实物的验收入库和退库管理

　　1、库管入库时需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的.品种、数量、金额是否相符,核对无误后,开具'入库单'。

　　2、直接交付使用的采购物品,库管人员仍需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符,核对无误后出具'验收单'。

　　3、实物退库必须填写退库清单,库管按相关财务折旧方法计算折旧,按折抵后的价格填写'入库单'。离岗员工在退回领用衣物、办公用品时,必须保持实物干净、无损方可退回。

　　4、库管人员需按月归集和统计'入库单',月末与财务部对帐。

　　(三)、实物的领用管理

　　5、各小区及部门在库房领用物品必须填写'领料单',经部门主管签字后方能在库房领取物品。

　　6、领料人在领取物品时严格按领料单上所填实物数量领取,出库实物经领发双方核对无误后,由领料人签字领取。

　　7、领用易耗品(如:保洁用抹布、灯泡、有外包装的清洁剂等)必须以旧换新。到期需更换工作服的员工,需书面申请服装更换,经部门主管批准后方可领取。

　　8、库管人员需按月归集和统计实物领用单,并交财务部作帐务处理。

　　(四)、实物的保管管理

　　1、入库实物需分类堆放,标明品类。库管按月检查库房实物,保证物品的存放安全。

　　2、对过期或变质的物品应及时登记、隔离,月末做统计报表经经理签字确认后,报财务部作自然损耗处理。

　　3、未经库管人员许可,任何人不得任意进出库房。

　　4、库管人员对库房存放的实物负完全保管责任,如因遗失或无故毁损而对公司财产造成的损失由库管负赔偿责任。

　　(四)、实物的盘点管理

　　1、每月25日为库房盘点日,库管必须逐一对实物进行盘点,财务部出纳监督盘点。盘点日内,库房不进出任何物品。

　　2、库房盘点需逐一核对库房登记帐与盘点实物是否相符,做到帐实相符,清点完毕需编制库房盘点表交财务部对帐。

　　3、财务部会计据盘点表核对会计分类帐金额,做到帐帐相符,如有不吻合,会计应及时查明原因。因不可抗力原因造成的差异可作'待处理财产损溢'处理,其他原因均需追溯责任。

　　其他有形资产管理

　　(一)、凡单位价值在20xx元以上,使用期超过一年的即是公司的固定资产,单位价值在20xx元以下的有形实物视为低值易耗品,以上两项均是公司的有形财产,属于公司有形资产管理范围。

　　(二)、固定资产、低值易耗品需按件设置卡片,并在实物上标明公司所属标志。

　　(三)、根据有形资产的使用部门、放置地点及其性能划分管理责任人,负责资产的安全与完整,做到实物资产有归属,资产使用有记录。

物业管理制度集锦 篇15

　　1.目的:通过正确使用、保养和严格的管理,延长机械之使用寿命,节约成本,提高效率。

　　2.适用范围:适用于专业清洁机械的操作。

　　3.内容:

　　3.1洗地机:用于硬性地面清洗。

　　3.1.1操作程序:

　　3.1.1.1装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。

　　3.1.1.2按比例往水箱内注入清水和清洁剂。

　　3.1.1.3插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。

　　3.1.1.4从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。

　　3.1.2注意事项:

　　3.1.2.1工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。

　　3.1.2.2开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。

　　3.1.2.3使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。

　　3.1.2.4使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。

　　3.1.3保养工作:

　　3.1.3.1使用完毕,把机身及配件清洗干净。

　　3.1.3.2用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。

　　3.2吸尘机:用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。

　　3.2.1操作程序:

　　3.2.1.1把软管接驳在机身上,插入220伏电源。

　　3.2.1.2开动时按顶上的开关按钮。

　　3.2.1.3吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。

　　3.2.2注意事项:

　　3.2.2.1使用前,检查机内尘袋是否已清尘。

　　3.2.2.2使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。

　　3.2.2.3干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。

　　3.2.3保养工作:

　　3.2.3.1使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的电线挂于机身外壳。

　　3.2.3.2将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。

　　3.3吸水机:专用于清除积水。

　　3.3.1操作程序:

　　3.3.1.1把软管接驳在机身,插入220伏电源。

　　3.3.1.2吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。

　　3.3.1.3吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。

　　3.3.2注意事项:

　　3.3.2.1使用前,检查机内是否已倒水。

　　3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。

　　3.3.2.3如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。

　　3.3.3保养工作:

　　3.3.3.1机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。

　　3.3.3.2吸水机内过滤器要拆开进行清洁。

　　3.3.3.3机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。

　　3.4抛光机:专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。

　　3.4.1操作程序:

　　3.4.1.1抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。

　　3.4.1.2检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。

　　3.4.1.3检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。

　　3.4.1.4接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。

　　3.4.2注意事项:

　　3.4.2.1在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。

　　3.4.2.2不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。

　　3.4.2.3操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。

　　3.4.2.4机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。

　　3.4.2.5不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。

　　3.4.2.6地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。

　　3.4.3保养工作:

　　3.4.3.1每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。

　　3.4.3.2检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。

　　3.5高压水枪:用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。

　　3.5.1操作程序:

　　3.5.1.1把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。

　　3.5.1.2开动机身电源开关。

　　3.5.1.3冲洗计划好的地方。

　　3.5.2注意事项:

　　3.5.2.1使用前检查机器及水管是否损坏。

　　3.5.2.2使用后必须将水管水放清。

物业管理制度集锦 篇16

　　1.目的:确保工作人员人身安全。

　　2.适用范围:适用于各服务中心保洁员。

　　3.职责:保洁员须遵守本安全管理规定。

　　4.内容:

　　4.1牢固树立'安全第一'的思想,确保安全操作。

　　4.2保洁人员在超高处操作时,严禁单脚踏在凳子上。

　　4.3保洁人员在使用机器时,不得用湿手接触电源插座,以免触电。

　　4.4保洁人员不得私自拔动任何机器设备及开关,以免发生事故,当需要清洁带电物体时,须确定电源已关或须有电工在场,方可进行。

　　4.5保洁人员必须熟悉药水的用途和操作规程。

　　4.6保洁人员应该严格遵守防火制度,不得动用明火。

　　4.7保洁人员在高空作业时,必须系好安全带。

　　5.记录:无

　　6.附件:无

物业管理制度集锦 篇17

　　1、公共设施

　　（1）公共设施的保养

　　每年初，维修班按公司规定制定填写《公共设施保养计划》，并按计划对公共设施进行保养，填写《公共设施保养记录》。

　　（2）、公共设施损坏的发现

　　护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏，须当填写《发现故障通知单》交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任或质量管理部。

　　（3）、公共设施损坏的处理

　　a、维修班接到通知单后，及时派人修复处理，不得超过三天，并在《派工单》上做好记录，如不能及时修复处理的应报告维修中心主管，并说明原因，由维修中心主管按实际情况进行处理或向有关单位报告；

　　b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。

　　（4）、公共设施的新建或改建

　　公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案，由工程维修中心负责实施。

　　2、房屋维修

　　（1）房屋维修管理规定

　　为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，本着'实事求是，划清责任，合理收费，服务用户'的精神，

　　特制订本规定。

　　a、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。

　　b、用户房屋在保修期内出现质量问题，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果情况紧急，工程较小，涉及金额不大，则管理处维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告主管领导，联系开发商，由开发商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。

　　c、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。

　　d、如用户需要进行一般性的维修，可直接向管理处工程维修中心提出维修申请，由管理处维修中心进行维修，维修后由业主签名验收，维修中心按成本价格合理收费。

　　e、如用户提出大的维修申请，管理处工程维修中心应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。

　　（2）维修工作流程

　　a、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃/敲门（每次轻敲不超过三下）。

　　b、待用户开门后，用规范语言说明来意。征得用户同意后，方可进门。

　　c、先向用户询问情况及要求，然后仔细检查维修的部位，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。

　　d、维修过程中，如无必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。

　　e、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。

　　f、维修中和离开时，均不得食用用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、小费。

　　g、用户支付维修费用和签署派工单后，必须向用户致谢。

　　h、离开用户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。

　　（3）房屋维修回访

　　a、管理处指定专人负责组织每月定期的维修回访工作。

　　b、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定期仔细检查，并作专项记录。

　　c、对业主室内的一般维修，每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录，派工单在20张以下的，均按固定值5张回访；派工单在20—50张之间的，抽取派工单总量的30%进行回访；派工单在50—100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回访；派工单在100张以上的，均按固定值20张回访。回访至少一半是上门回访，其余可以是电话回访。

　　d、对公共部位的维修保养状况，除维修班长需每周巡视外，管理处维修主管仍应对公共设施的维修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张以下的，均按固定值6张回查；派工单在30—50张之间的，抽取派工单总量的20%回查；派工单在50—100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回查；派工单在100张以上的，均按固定值15%张回查。回查时仍填写回访记录表，表中业主签名栏由管理处主任签名确认。

物业管理制度集锦 篇18

　　为进一步规范房屋租赁工作,确保租赁计划目标的实现,在原有相关制度的基础上,特制定本制度:

　　一、工作职责

　　1、经营部负责房屋租赁业务的实施和跟踪;

　　2、财务部负责相关费用的核收;

　　3、房管员负责房屋及室内设施、钥匙的交接。

　　二、工作程序

　　1、租赁洽谈

　　根据房屋的位置、面积、价格、租赁期限等与来访者进行洽谈,同时记录于《租赁来电来访记录表》中,并跟踪至租赁成功或对方取消租赁意向。要求到现场看房者,经营部安排并陪同看房。商业经营房采取公开招标的方式进行租赁。

　　2、协议拟定

　　根据双方达成的条件,拟定《房屋租赁协议》。承租方需出示身份证或政府批文或工商营业执照等有效证件,并提供证件复印件。

　　3、出租会签

　　填写《房屋出租会签单》,并将拟定的《房屋租赁协议》及证件复印件附后按顺序送交各会签人,各会签人对该房的出租以及《房屋租赁协议》无异议后签字。

　　4、协议签订

　　根据签署完毕的《房屋出租会签单》,由协议双方签章,并加盖骑缝章。

　　5、房屋交付

　　房管员接到签署完毕的《房屋出租会签单》后,现场填写《出租房屋验收交接单》,并确认无误后向承租方交付租赁房屋的钥匙。

　　6、租金催缴

　　每月底向承租方送发《交款通知书》,如无法书面送达的,需电话通知,并做好记录。对逾期未交款的承租方,每日进行电话或现场催缴。如需采取强制措施的,需提前经领导同意并书面通知承租方。

　　7、协议变更

　　在协议实施期间发生的有关价格、面积、期限等的变更,如属我方提出的,应经公司领导批准后通知承租方,并做好记录;如属承租方提出的,应提供书面的文件,按协议的评审程序重新审批。

　　8、协议终止

　　协议租赁期限结束,不再续租的,由经营部填写《退房会签单》,按顺序报会签人签署意见后退房。协议期间停租的,按协议条文执行。

　　①房屋回收

　　承租方退房的接收由房管员按房屋交付时的《出租房屋验收交接单》的项目进行现场验收。若房屋经过两次装修,对房屋的主要设施(墙面、地板、窗口、水电设施等)进行重点验收,正确填写《出租房屋验收交接单》上的归还验收记录。协议外的情况报公司领导处理。房管员验收合格后收回钥匙,并在《退房会签单》上签字。承租方搬离时,房管员应在现场提供适当的帮助及监督其搬离,防止造成公司利益的损失。

　　②费用结算

　　承租方退房时要将所有应交费用结清后,方可将押金退还。经营部负责协助承租方办理退房手续。

　　9、收费月报

　　每月10日前填写《出租房屋租金收取统计月报表》,经财务确认后报经理。

　　10、租况明示

　　按承租的变化情况及时更改及编制《租赁情况一览表》。

　　11、工作回访

　　经营部在每月催缴租金的同时,征求承租方对租赁工作的建议或意见,做好记录并负责落实。每年至少组织两次承租方意见调查活动,由承租方填写《房屋租赁服务工作意见书》。

　　三、管理规定:

　　1、租赁工作必须严格遵循先立协议后进驻、先交费后后交房的原则,如出现违反本制度规定程序的行为,追究当事人责任;

　　2、房管员为待租房钥匙的管理者,仅凭签署完毕的《房屋出租会签单》及规定手续交接钥匙。如出现未按程序交接钥匙情况,追究当事人责任;

　　3、凡出现租赁户欠费时间达20天者,经营部负责强行责令其停止租赁;如出现欠费达30天者,经营部负责与租户解除协议。(本条需在合同中注明);

　　4、每套出租房租赁押金不低于该房月租金额。

　　四、相关记录

　　1、《租赁来电来访记录表》

　　2、《房屋租赁协议》

　　3、《出租房屋验收交接单》

　　4、《交款通知书》

　　5、《出租房屋租金收取统计月报表》

　　6、《租赁情况一览表》

　　7、《房屋租赁服务工作意见书》

　　8、《房屋出租会签单》

　　9、《退房会签单》

　　其中2、3、8、9项原件在档案室存档。

　　五、本制度相关条款适用于场地出租、车位出租、商业条幅悬挂等。

物业管理制度集锦 篇19

　　1、目的

　　保证值班时间内商户的诉求及时发生的问题与现场情况得到妥善、及时的处理。

　　2、适用范围

　　适用于各物业工作人员的值班。

　　3、职责

　　(1)物业现场管理经理负责决定疑难问题的处理和提出《值班安排表》并按轮值值班。

　　(2)物业各值班人员负责按轮换值班，处理或报告物业现场队长处理值班中发生的一般问题，重大问题要及时上报现场物业管理经理。

　　4、程序

　　(1)物业现场队长每月月底提出下月各物管处各工种值班安排表并报经理备案。

　　(2)在值班安排表需修改时，由物业现场队长随时提出并报管理部经理备案。

　　(3)物管处值班人员为物业现场队长和水电工、清洁工及现场协管人员。

　　(4)值班人员按下列规定值班:

　　①代班视同正常上班，代班员须坚守岗位，不得擅离。

　　②值班时发生/发现问题，要即解决，疑难问题现场管理人员应报告现场管理经理决定处理措施，重大问题现场管理经理应及时报告公司以理决定。

　　③对值班情况要逐项认真记录，填写值班记录表记录应表达清楚事情的过程，处理结果及及遗留移交问题并告知于下轮值班员，一般情况下不得把本班未解决的问题移交下班。如有商户投诉时，应先安抚商户的情绪，再及时报现场领导来及时处理;

　　④有事不能值班，物业现场队长须向现场管理经理说明并得到批准;现场管理经理向物业管理经理说明并得到批准。经批准的缺值由现场管理经理安排替值或换值。任何值班人员不得擅自安排替值/换值班。

　　⑥交班人员应共同在值班记录上签名。接班人逾时未到岗接班，值班人员不得离岗。

　　⑦逾时接班或不接班的，按迟到或旷工处理。

物业管理制度集锦 篇20

　　1、仓库的物业管理概述

　　定义

　　仓库是指为了储存生产原料、半成品、成品以及为了配合物流管制面建造的适合存储的建筑物。

　　仓库的类型

　　——从安全角度上考虑，可以分为：

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　　①一般仓库；

　　②危险品仓库。

　　——从建筑结构上考虑，可以分为：

　　①封闭式仓库；

　　②敞开式仓库。

　　——从堆放的货物性质上考虑可以分为：

　　①原料仓库；

　　②半成品仓库；

　　③成品仓库。

　　●仓库物业管理的内容

　　——消防管理是仓库管理的首要内容

　　①消防器械齐备，消防水源和龙头要专用；

　　②备有先进的报警设备和工具；

　　③严禁漏油运输车辆进入仓库；

　　④定期组织消防教育和消防演习；

　　⑤建立严格的消防制度，明确消防责任人，要及时消防火灾事故等隐患；

　　⑥仓库、站场范围内要有明显的禁烟、禁火标专和警示牌，对违反规定动用明火、吸烟者要加以处罚。

　　——仓库的环境日常管理，包括：

　　①防潮、防高温、防水浸应该是仓库环境管理的关注重点；

　　②仓库周围要定期打扫、保持整洁；

　　③加强绿化管理，做好四季常绿，美化库区；

　　④建立仓库清洁打扫制度，仓位和通道要保持干净，有的仓库还要做好灭鼠、灭害工作；

　　⑤仓库高处的大玻璃要定期擦洗，使仓库保持明亮清洁；

　　——仓库的安全保卫是仓库管理的重要一环，包括：

　　①在仓库范围内安装预警设备，实行24小时监控；

　　②无关人员不得出入仓库；

　　③严格执行两人以上进入仓库的制度。

　　④建立严格的值班守卫制度，在仓库范围内实行24小时巡逻安全检查制度，对人员、货物进出都要认真检查登记。

　　——建立严格的管理制度，例如：

　　①机器设备的安装、管理、使用规定；

　　②产品、货物出入库、材料出放库规定；

　　③成品发货出库制度；

　　④机动车辆及铲车使用管理规定；

　　⑤各种岗位的职责及操作规程；

　　——加强对仓库公用设施的管理，例如：

　　①消防设施；

　　②汽车停车场、自行车棚；

　　③垃圾箱、垃圾桶；

　　④供电设施：配电房、配电箱、供电总表、分表、路表等；

　　⑤供水设施：水泵房、水泵、水阀、水表、自动供水的电控部分等。

物业管理制度集锦 篇21

　　一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

　　二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

　　本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

　　三、物业小区的使用与维修。

　　小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

　　1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

　　2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

　　3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

　　4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

　　5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

　　机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

　　本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

　　6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

　　四、物业服务费用的交纳。

　　本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

　　1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

　　2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

　　3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

　　4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

　　五、财务管理。

　　本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

　　本物业管理制度自20__年一月一日起执行

　　本物业管理制度由业主委员会负责解释。

物业管理制度集锦 篇22

　　岗位职责：

　　1、直接上级:护卫主管。

　　2、认真做好交接班质量记录,按时交接班。上岗前按市场物业管理处的要求整理好自己的仪容仪表,热情礼貌服务。爱护公物及岗位上的各种设备。

　　3、服从命令,听从指挥,坚决执行上级的一切指示,做好各项安全工作。

　　4、对日常安全工作进行自检。

　　5、熟悉当值岗位的地形地物,熟悉市场的基本情况(包括楼层结构、消防、监控等器材与经营者及业主入住情况等)。

　　6、巡查市场各楼层的房间门、走道、消防通道、电梯间、设备间、消防间、配电间等有无异常情况。

　　7、巡查消防、监控等器材设备是否完好、有无短少,供水、供电系统有无跑、冒、滴、漏异常情况及气味。

　　8、查看是否有可疑人员、可疑情况等,对在巡查中发现的重大情况或重大问题,必须立即上报,按规定和管理权限作相应的应急处理。

　　9、巡查施工人员是否佩带临时出入证,是否按装修管理规定要求、规范施工(特别是动火施工),是否有非该作业区域的人进入,是否有乱扔装修垃圾等情况。

　　10、消防通道是否畅通,有无侵占公共部位现象,电梯运行是否正常。

　　11、管理好市场内的安全标识。

　　12、严禁以任何形式向经营者及业主索要财物、小费。不得无故脱岗、离岗。

　　13、完成领导交办的其他任务。

物业管理制度集锦 篇23

　　一、住宅装修管理规定:

　　1、根据《住宅装修管理规定》执行。

　　2、根据实际情况制定适合于本小区的装修管理规定';在内容上应强调以下几项内容,尽量附简图说明:

　　a.拆墙、移墙和重新分隔墙体;

　　b.改、封管道;

　　c.重新敷设线路;

　　d.改移卫生间、厨房内设施;

　　e.阳台封闭;

　　f.防盗网、窗花的式样和颜色;

　　g.空调架的规格、材料、安装位置和空调水的排放等;

　　h.入户门装饰;

　　3、管理服务中心应将《住户装修指南》给住户每户一份,并按《住户二次装修管理流程》为住户办理装修手续。

　　二、商业网点(裙房)装修管理规定:

　　1、50平方米以上的商店装修,装修图必须经市消防公安局的批准后,送管理服务中心审批;设计图纸应包括以下内容:

　　室内平面布置设计图

　　立面布置图

　　商铺之招牌设计图

　　天花吊顶安装设计图

　　空调安装设计图

　　消防设施安装设计图

　　电器线路设计图及用电量

　　管道安装设计图

　　2、招牌设计方案:安装位置、霓红灯等不影响住户正常生活,安装方式无安全隐患;

　　3、饮食类行业:油烟之排放、车辆停放、音乐噪音和垃圾排污等应有明确规定;

　　4、安装中央空调系统,安装位置不得影响住户正常生活;

　　5、装修范围必须在商场店铺内进行;

　　6、按消防公安局的规定配备灭火器;

　　7、增加电力负荷,由装修者向市供电局申请;

　　三、装修施工管理:

　　1、住户施工管理:

　　(1)装修施工应安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00进行,节假日应安排在上午10:00-下午14:00-20:00进行。未经管理服务中心批准不得在夜间施工,未经批准施工人员不得留宿;

　　(2)装修垃圾必须袋装好及时清运或堆放在指定地点,由管理处统一清运,其中废弃材料应用绳全部扎成捆。

　　a.不得封堵消防通道;

　　b.大厦装修户搬运材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提;

　　2、商业网点施工管理:

　　(1)装修户必须委派一名负责人,负责监督施工及管理工人,并与管理处合作,确保地盘管理适当及装修工人行为良好。

　　(2)装配工程不得在公用地区进行,不得阻塞行人通道。

　　(3)装修户必须确保装修期间地盘清洁。

　　(4)未经管理处批准不得在夜间施工或留宿。

　　3、施工噪音管理:

　　(1)噪音施工时间:每日上午八时至十二时,下午二时至六时;

　　(2)噪音施工内容:

　　a.凿墙

　　b.钻墙

　　c.钻切金属

　　d.锤打白铁

　　e.用电锯改料

　　f.其他施工噪音

　　四、装修巡查

　　1、事务员对分管责任范围内的装修户每日进行一至二次巡查。

　　2、巡查内容:

　　(1)核实申报范围,对超出申报范围的,及时要求补办手续。

　　(2)督促装修人员按章操作,不损坏住户利益,不违反装修管理规定。

　　(3)发现违章装修,立即制止填写《装修巡查记录表》必要时按《违章处理规范》执行,并按'违章处理程序'执行。

　　3、巡查规定:

　　(1)对巡查中发现的无明确规定的新情况时,应详细记录在《装修巡查记录(二)》中,并及时向管理服务中心主任汇报,征求管理意见。

　　(2)住户超出申报范围,事务员应督促住户办理申请手续。

　　(3)当超出申请范围不属违章的,住户要增报装修项目,填写'申请表'一式二份,以确保验收时申请范围与事实相符,若住户因故不能前来时,可委托装修负责人代办申请手续。

　　(4)发现违章装修,按《违章处理规程》执行。

　　五、装修验收

　　1、装修验收分类:

　　(1)初验:当装修户所有装修工程施工完毕后,在未搬入居住或使用之前进行。

　　(2)复验:初验满三个月后进行。

　　(3)特殊情况:若装修量小,项目简单,并且不进行厨房、卫生间改造的,如只申请'室内粉刷一次'、'安装、粉刷防盗网'和'安装空调架'等,由管理服务中心认可的初验和复验可一次进行。

　　2、装修验收规定:

　　(1)为避免管理人员与住户之间发生贿赂或其他舞弊行为,管理服务中心应合理安排装修验收人员:

　　a.装修初验可由责任区事务员负责。

　　b.复验不能由责任区事务员负责,应采取对调责任区事务员负责验收。

　　c.管理服务中心主任负责抽查20%(按装修户数计算)。

　　(2)对住户从事装修时有违章装修行为,没得到整改或纠正前,不能进行验收。

　　(3)住户申请初验时,事务员向装修单位或住户收回'出入证'和'装修许可证'存档;对遗失的证件,通知保安队长,由保安队长负责安排人员查收。

　　(4)初验后,需维修保养,装修人员需经住户同意,方可出入小区(大厦),对大厦装修人员要登记身份证后领取'装修出入证'方可出入(当天有效)。

　　(5)复验合格后,事务员负责收回'装修许可证',对声明遗失证件的,在验收表中注明,同时注销该户办理装修人员'出入证'手续。

物业管理制度集锦 篇24

　　1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场，室内照明电修发生障碍接到报修当时检修。

　　2、维修工、电工24小时值班，遇到情况请拨电话：，随叫随到。

　　3、小件维修实行无偿安装服务。

　　4、收费标准公开，严格执行市物价局规定的收费标准，监督电话：（工商局）。

　　5、保证小区上下水、电畅通，保证公共环境卫生清洁。

　　6、岗位纪律公开，不允许向业主吃、拿、卡、要，接受业主馈赠，刁难业主，做到优质服务，便民不扰民，活完场地清。

　　7、维修服务保证业主满意，使用文明用语。

　　8、创造美化、净化的人居环境。

　　治安保卫制度

　　为了加强小区的安全管理工作，保证住户的生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境，特制定严格的治安保卫制度：

　　1、严格遵守、执行国家的法律法规、政策。

　　2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真履行自己的职责，发现问题及时通知负责人解决。

　　3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发现可疑人员要及时查问，发现可疑情况及时报告。

　　4、提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。

　　5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内的不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生。

　　保洁员工作制度

　　一、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整洁。

　　二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包括楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。

　　三、楼道玻璃保持清洁、透明。

　　四、小区内墙、柱、门等无广告纸。

　　五、楼后地面要保持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有建筑垃圾要及时清理。

　　六、小区内有其它劳动也要参加，同时要保证本职工作及时完成。

　　七、推灰人员必须保持垃圾车清洁，每周必须彻底洗刷一次。

　　八、垃圾车停放点四周要保持干净，地面有污垢或油渍要及时洗刷。

　　九、以上制度保洁员必须严格遵守，如有业主反映卫生状况不好，经核实，业主反映一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。

　　公用部位使用和卫生制度

　　小区公用部位即楼道、楼区公共道路、花坛空地等，是归居民公共所有的，同时也是小区建设的一项重要内容，为了保持公用部位在公共使用中的整洁、完好，为小区居民创造良好的外部环境，特制定本制度。

　　一、保持公共楼道的`清洁

　　1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。

　　2、楼道走廊内保持清洁、无废纸、废物、痰迹等。

　　二、楼区内公共道路、公共设施的使用

　　1、不得在公共道路等公共使用部位违章私搭乱建。

　　2、不得在公共使用部位乱贴乱画。

　　3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。

　　4、不得对公共配套设施进行破坏。

　　三、公共部位的花坛、绿地等的使用

　　1、不得毁坏花坛、践踏草坪。

　　2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。

　　3、保持花坛、绿地的整洁，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，

　　四、小区居民要共同爱护公用使用的部位，保持公用部位的整洁，如有违反公共使用制度的，小区管理处将依据情节轻重给予处理。

物业管理制度集锦 篇25

　　大厦物业客服部交接班管理制度及规定:

　　1、制度

　　1.1时间统一标准化,填写各项记录和交接班记录,必须按国家标准时间统一计时。

　　1.2填写内容明朗化。必须将所要交接的问题的原因、经过、结果填写清楚。

　　1.3本班所发现或发生的重大问题,已处理的、未处理的都应该交接,便于接班人接着工作。

　　1.4上级的指导,命令必须交接,便于上传下达,保证其权威性及持久性。

　　1.5办公用品、通讯器材、资料、样板间钥匙等公用物品及保管应仔细登记,当面验清交接。

　　1.6交接班应按时,无特殊情况,交班人必须将未处理的事务处理完毕,才能离开。

　　2、规定

　　2.1值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班,因故不能值班者,必须提前征得上级领导的同意,并安排调班、顶班。

　　2.2交接班人员必须做好交接班的准备工作,正点进行交接。

　　2.3交接班的准备工作包括:未完成的工作、领导下达的新的工作指令、公共区域的维修情况等,交接时,交接人员应在值班日志上签字。

　　2.4在下列情况下不得交接班:

　　⑴在重大事件或紧急事件未处理完的情况下。

　　⑵重大设备启动或停机时。

　　⑶交接班准备工作未完成时。

　　⑷接班人员有喝酒迹象或其他神志不清现象,且又未找到顶班人时。

物业管理制度集锦 篇26

　　第一章 总 则

　　第一条 目的

　　建立健全物业保安服务规章制度，预防、维护样板范示区的人身及财产安全及公共设备设施的安全。保障辖区的正常工作和生活秩序。

　　第二条 适用范围：

　　适用于本公司所管辖的区域

　　第二章 岗位职责

　　第三条 保安队长岗位职责

　　(一)熟悉各岗位防范情况，了解各岗位治安动态，对队内的工作进行合理安排，对何处设岗，加岗提出建议，对队里每一个保安员的工作能力以及工作状况要做到心中有数。

　　(二)上岗前集合本班队伍，检查着装。仪容、佩带值勤标志、检查保安员装备完好程度，按岗位要求上岗值勤。

　　(三)负责对各岗位保安员交接班工作进行检查、监督。

　　(四)工作时负责各岗位之间的协调工作，工作中，以身作则，起好带头作用，负责检查岗位上岗情况，岗位发生事件队员处理不了的问题，由队长妥当处理。

　　(五)对违反《保安员条例》工作不负责任且无组织、无纪律的保安员，按情节轻重给与批评教育，同时上报总经办并做好记录。

　　(六)熟悉本队情况，了解队员的思想，搞好队员上岗前的业务指导。

　　(七)对部门领导的工作指令要绝对服从和支持，提倡给公司提出合理化建议，维护正常的生活秩序，培养良好的作风，不定时召开工作会，总结经验教训，布置下一步工作。

　　(八)写好值班记录，对重大治安状况要及时报告，负责检查落实工地、样板示范区、临建办公区域的防火安全。

　　(九)队长对本队内工作负责。

　　第四条 保安员岗位职责

　　(一)保护服务单位的财产安全，维护服务场所的正常秩序。

　　(二)保护服务区内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场。维护现场秩序。

　　(四)把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或保安组织。

　　(五)做好服务区域内的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。

　　(六)严格遵守辖区内各项管理规章制度，公司未公开的事，要严格保密，不得在其他人员及客户面前谈论内部情况。

　　(七)与客户交往只限于服务性礼节，不能过于亲近，未经组织许可不得同任何客户有其他来往。

　　(八)不准以工作之变的任何方式，向客户索要钱物、小费或提供违法之便。

　　(九)不准私自接受客人赠送的物品，如谢绝不了应及时报告，一切赠品一律上缴。

　　(十)不准参与客户(业主)或其他任何违法乱纪得行为。

　　(十一)保安员拾到任何物品、钱财都应上交公司。

　　(十二)保安员上班必须着整洁的工作服，佩带值勤标志，不准留长发、胡须、指甲。

　　(十三)有事必须先请假，不准用电话请假，他人代假，不得无故拖延、拒绝或终止工作。

　　(十四)保安员的工作期间，非自身受到侵害时不得使用警具，更不能超限度使用。

　　(十五)尊敬领导、团结同事、礼貌的对待每位业主，树立良好的保安员形象，不论在何种情况下，不准先动手打人。

　　(十六)上班时不准带与工作无关的物品上岗，各岗位配发用品须妥善保管，损坏按价赔偿。

　　(十七)对任何记录及投诉必须做到及时、准确、实事求是上报。任何人不得隐瞒、涂改、撕毁假造，更不能利用职务之便报复他人。

　　(十八)上班期间，喝水和上洗手间不得超过十五分钟，换班吃饭不得超过六十分钟，每班次十二小时。

　　(十九)熟悉业务，记牢有关电话号码、联络信号，处理事故程序，发生火警、盗警或其他突发事件，要及时上报，听从指挥，各岗位要密切配合，参加抢救或缉拿等工作。

　　(二十)要认真学习有关知识，增加法制观念，要有高度的事业心和责任感，积极的制止违法犯罪行为。

　　(二十一)协助调解住户之间的纠纷。

　　(二十二)讲文明礼貌，教育住户遵守住宅区的各种规定，共同搞好住宅区治安管理，班前不准喝酒，严格执行保安员职责。

　　第五条 巡逻岗位职责

　　(一)当值班巡逻员要认真对所辖区域、楼层进行仔细巡查，发现可疑人或事，要礼貌查询或做好监控，但不能无故进入业主(用户)房内。

　　(二)检查治安、防火、防盗等情况，发现问题及时处理，并做好记录。

　　(三)检查消防设备、设施是否完好，机房门、电井门等是否有损坏和关闭，如无关闭，应将其关闭。

　　(四)检查走廊、消防楼梯等疏散通道是否畅通，公用通道灯光是否有熄灭现象。

　　(五)检查电器开关、水笼头、门窗是否关好，若无，请随手关好。

　　(六)制止业主(用户)在走廊燃烧香纸，随时查看装修队、施工队是否违章装修或违章施工。

　　(七)负责巡逻区域的车辆安全，绿化带是否践踏，以及公共设施是否被人损坏等。

　　(八)巡查人员每天都对巡查内容进行登记，属于损坏或不能处理的问题，及时报告队长，队长在每天或工作例会时交与管理处处理。

　　第三章 管理制度

　　第六条 门卫制度

　　(一)保安人员在必要时，查询进入小区的陌生人，并向业主解释，以加强小区内治安管理，若有失敬及不便，敬请谅解。

　　(二)本小区按规定严格禁止闲杂人员进入小区，严禁小摊小贩进入小区叫买叫卖。严禁废品收购人员及可疑人员进入小区，实行24小时保安巡逻和电子监控，外来人员进入小区实行登记制度，亲友来访须经住户同意方可进入小区。

　　(三)为保护小区住户家庭财产安全，住户从小区搬出物品时，须请业主到物业办公室办理放行手续并领取物品出入证，非小区住户人员携带贵重物品进出需要出示票据和登记，对未办理物品放出手续或未登记者，值勤人员有权利拒绝放行。

　　(四)严格落实对外来人员、车辆进行查询，非住户机动车辆(除消防、救护、执行公务警车、清洁和特许的车辆外)其它车辆未经许可一律不准驶入住宅小区。

　　(五)装修人员和临时人员必须办理出入证，由住户作保证，拉运装修材料的车辆白天必须由业主引领进入，夜间不的进入，大件物品必须有出门证可放行。

　　(六)门卫室是小区的窗口，是保安的主要岗位，保安员要认真行职责，对出入小区的人、车辆进行查询、登记、管理，并做好值班日志、监控巡更、交接班记录等，严禁外来车辆和出租车进入小区，保安门卫人员应该尽忠职守，坚守岗位，确保安全，不得睡岗，不得在岗期间吃零食，阅读与工作无关的书籍。

　　第七条 交接班制度

　　(一)队长提前15分钟集合全队人员，清点人数，整理着装，队长要简单扼要交待上岗工作，提出注意事项，队员对待的相关内容清楚后方可上岗。

　　(二)队长带队到各岗位，接岗人员距下岗人员1.5米处，立正敬礼进行交接，认真查看上一斑记录，听取上班值勤情况的报告。检查通讯器材和岗位上的各种设备，物品是否齐全、完好，对上班遗留问题，及时向队里汇报。

　　(三)交接清楚后，在30分钟内巡查完各岗位，对上一班遗留问题及时了解清楚，掌握情况后逐一进行处理。

　　第八条 请销假制度

　　(一)请假人需书面申请(写请假条)经批准后方可外出。

　　(二)请假条应注明外出事由、外出、归队时间，经队长确认签字。

　　(三)不按时归队或不经批准私自外出者按旷工处理。

　　(四)旷工一次扣除当天工资，另罚款三十元。

　　(五)队员外出每天只限一人次，由队长安排，超过比例由公司批准。

　　(六)特殊情况需要延长请假时间向队长/公司电话申请。

　　(七)队员外出未按时上班的，队长、公司都有权做出处理。

　　(八)队员私自不请假，一经发现将严肃处理，由此造成的损失由自己承担。

　　第九条 考勤制度

　　(一)保安员实行24小时制，两班倒制，分白班夜班，每班12小时，每周日转换班次。

　　(二)上班时间白班：早7点——晚7点，早班中午吃饭一小时，11—12点。下午下班后用餐。上班期间不得擅离职守。

　　(三)保安员工资现执行标准，基本工作 元，全勤奖 元，电话费 元，(工龄工资满一年，每月 元依次类推、待定)。

　　(四)按时上下班。无迟到、早退全月出勤30分，无故迟到、早退一次扣1分，及每分1元，迟到，早退累计10次以上，扣完本项分数及扣发全勤奖。请事假一天扣2分，请病假一天扣5分。请事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。旷工一天取消当月出勤分值。

　　第十条 学习训练

　　(一)坚持每星期二、四下午学习，内容以《保安工作条令》、《管理工作细则》和消防知识为主，每月进行一次考核。

　　(二)坚持每周五晚上召开全队例会，对本周工作小评，对下一周工作进行安排。

　　(三)坚持每天和队长联系，听取班长工作汇报和意见。

　　第十一条 奖励制度

　　(一)对保安队工作提出合理化建议，被采用并有一定成效的。

　　(二)在工作中一贯忠于职守，积极负责，遵守工作细则及各项规章制度的。

　　(三)工作中秉公办事，廉洁奉公，遵守纪律，坚持原则，严格抚行职责，完成任务出色的。

　　(四)在值勤中及时发现火险，火情等事故苗头，并及时果断处理的。

　　(五)积极参加训练、学习培训及工作的。

　　(六)积极配合班长做好各项工作，内务卫生评比优胜者，当月评比无扣分、被评为标兵的。

　　(七)在工作中遇到违法犯罪分子敢于斗争，机制灵活，舍己为人或好人好事表现突出的。

　　(八)其他应给与奖励。

　　第十二条 奖励方式

　　口头表扬，物资表扬、报公司表扬。

　　第十三条 处罚制度

　　(一)无故迟到、早退10分钟或10分钟以上分别扣2分，30分钟为矿工。

　　(二)当班时仪容不整，未按规定着装，服装不整洁，未佩带工号牌扣1分。

　　(三)当班时间睡觉和脱岗、串岗、坐岗、做与值勤无关的事，不足10分钟且未造成损失者，扣2分，超过10分钟或造成损失的另作处理‘

　　(四)交接班手续不全，未按规定交接班的，交代不清的且未造成损失的，扣1分。造成损失的另作处理。

　　(五)当班期间，服务意识差，态度不好，文明礼貌不够的，遭业主(用户)合理投诉的，扣2分，情节严重的另作处理。

　　(六)巡逻或上班不认真，不按规定签到巡查的且未造成损失的，扣3分，造成损失的另作处理。

　　(七)违反保卫员职责规定其他内容的，且情况轻微的，扣2分。

　　(八)公司领导不定期检查发现问题的，将严肃处理。

　　(九)违反1—8条两次或两次以上的，由保卫部按规定做出相应的处理。

　　(十)无故不参加训练、学习、培训者，扣2分。

　　(十一)无故迟到、早退者，扣2分。

　　(十二)学习、训练时不认真，态度不端正，不听从指挥，故意捣乱者扣3分，视情节轻微重屡教不改的另作处理。

　　(十三)训练、学习业务考核不合格或达不到要求两次者，每次扣2分。

　　(十四)违反其他学习、训练制度的，由保安部做出处理。

　　(十五)违反以上条款扣分两次以上者，保安部另做处理。

　　注： 对违反公司规定的其他制度，及处罚条令中其他项目的，按公司规定进行处理。

　　第十四条 处罚方式

　　书面警告、扣分、其它处理。

　　注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。

　　第四章 安保器材使用管理规定

　　第十五条 保安员警用器材

　　(一)保证对讲机警用器材功能完好，使用正常，由专人统一领用、配发、送检、保养。

　　(二)对讲机只能提供部门管理者，当值班上班人员使用，严禁用作其它用途，特殊情况由保安负责人同意方可;

　　(三)对讲机严格规定频率，严禁保安员、干部私自拆乱调频率，否则按违纪处理;

　　(四)对讲机电池充电6小时以上可使用，充电时间不能超过12小时，交班时要用布擦拭机身，并将音量调到适当(清晰听到)位置;

　　(五)保安员交接班时，应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录，并及时报告部门负责人;

　　(六)专人领用对讲机自行负责维护保养;

　　(七)保安员要爱护使用警棍，严禁使用警棍嬉戏打闹，或给他人玩耍;

　　(八)警棍只能提供保安员紧急情况下防卫使用，非值班、执勤人员严禁佩戴和使用。

　　(九)警棍提供给他人使用，无特殊情况或保安负责人批准的，严禁携带警棍外出，一切责任由提供者负责;

　　(十)保安员要爱护使用手电筒、雨衣、雨鞋，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣，手电筒，电池占为己用;

　　(十一)对雨天用过的雨衣、雨鞋要及时用抹布擦拭干净并折叠整齐后交当班负责人保管，对使用完毕的手电要用布擦拭干净并将电池抠出;

　　(十二)交班时对对讲机、警棍、雨衣、手电筒、雨鞋进行检查后，是否完好或正常，并记录在《保安员值班记录》上，发现问题及时报告部门负责人;

　　第十六条 保安员服装使用规定

　　(一)保安员服装冬季、夏季制服使用期限均为2年;

　　(二)帽子、领带、精神带、肩章、臂章等佩戴使用期限为2年;

　　(三)保安人员对服装，应爱护妥善保管，如发生遗失和非因工作造成的破损应按折旧缴纳折旧费，因救灾、抢险、擒罪犯等造成的破损可视破损程度进行更换;

　　(四)保安人员入职时，收取服装押金，但因个人原因提出辞职或因工作表现违反公司规定被辞退的、应扣减服装折旧费用;

　　(五)保安人员入职服务不到6个月(含六个月)离职时，扣回服装费用80%，服务满6个月，不满12个月时，扣回服装费用60%，超过一年减免服装折旧费用;

　　(六)试用期间不符合用人标准被辞退或在工作期间违反管理规定的要按上述标准办理。因公司经营管理发生变化缩减保安辞退人员，不收取服装折旧费用，但旧装应交回公司;

　　(七)扣回的服装费从保安人员辞职的结算费中扣取;

　　(八)服务时间从试用期入职之日开始计算;

　　(九)服装折旧费应由行政人事部计算结算工资时，负责扣减并通知财务发放清算工资;

　　(十)冬季进入公司的保安，4月1日前配发夏装，夏季进入公司的保安人员10月1日前配发冬装;

　　(十一)保安服不得与便服混穿，不同季节的保安服不得混穿;

　　(十二)按规定佩戴帽徽，肩章，领花，袖章等标志不同制服标志不得混戴，不得佩戴，系挂与保安员身份或执勤员的标志，物品;

　　(十三)冬装(制服尼)一套120元，普通白衬衣30元，领带(拉链式)8元，夏季一套98元配(佩饰男69.6元女79.6元)精神带12元，男式贝雷帽连帽徽43元，女式卷沿帽53元，臂章6元肩章(一对)8.6元;

　　第五章 保安员对紧急情况处理程序

　　第十七条 突发事件的处理程序

　　凡遇突发事件(指火警、凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。

　　(一)火警

　　1、如发现火情，保安员应迅速赶到现场，立即报告消防控制中心及管理处负责人，保安员(班)组织人员扑救，同时根据火灾现场情况，拨打报警电话，并立即报告管理处主任、相关部门负责人、公司总经理。

　　2、迅速封闭现场，尽快疏散业主(用户)或其他人员。

　　3、如有发现罪犯要奋力擒拿。尽可能利用一切消防设备控制灾情直到扑灭。

　　4、为警察和消防车辆安排好进出口路线，登记抵达时间、人员、数量、灭火时间。

　　5、火灾扑灭后，要继续保护现场，劝说周围群众离开现场。

　　6、尽可能地阻止记者拍摄有损辖区声誉的照片或录像。

　　7、事后应协助公司及有关部门查找火灾的原因。

　　(二)谋杀

　　1、全体保安队应以辖区及业主(用户)的生命财产为己任，如发现谋杀案应立即报告保安队长、管理处主任或相关部门负责人及公安机关。

　　2、维护现场，劝令闲人迅速离开，等待警察和医生到来。

　　3、阻止一切无关人员进入现场，并且保护好现场。

　　4、如发现凶手要奋力擒拿。

　　5、权利协助警察的工作，如有目击提供或传闻证据在握，在管理处主任或相关负责人的同意后可提供有关人员资料。

　　6、不要干预事件现场，记录一切细节，包括发现时间、目击证人等。

　　7、技巧地阻止记者拍摄有关损害辖区声誉的照片。

　　8、在停车场安排好有关单位车辆停放，登记有关人员姓名、单位、车牌号码及抵达时间。

　　9、如公安机关提取被害者的财务，保安员有权要求其给予清单的复印件本，若被害人及亲属问及，可予恰当答复。

　　10、保安队长须书面报告管理处领导，有关事件的过程及处理情况。

　　(三)打劫

　　1、在辖区范围内，如抢劫者携带武器，保安员应迅速报告保安队长、管理处主任或相关部门负责人及公安机关。

　　2、发现抢劫者配有汽车或摩托车应：记录下车牌号码、颜色、车辆型号、人数及性别，当其逃跑时，应紧紧跟踪，详细记录一切情况。

　　3、保安员要保持清醒头脑，注意观察抢劫者的面貌、衣着及明显特征，看准时机奋力擒拿罪犯。

　　4、警察抵达后要全力协助进行搜查，对犯罪分子留下的一切物品不要移动，并保护好现场。

　　5、劝令围观者迅速离开，给警车或救护车安排正常路线。

　　6、保安员应联系救护车及时将业主(用户)送往医院。

　　7、保安队主管(队长)就全部事件过程书面呈报管理处主任或相关部门负责人。

　　(四)殴打暴力事件的处理程序

　　1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

　　2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告大厦保安中心，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理;否则监视现场，等待保安中心的指令。

　　3、保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。

　　4、斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

　　5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

　　6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

　　(五)盗窃等破坏事件的处理程序

　　1、巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告大厦保安中心，简单说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。

　　2、保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。

　　3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。

　　4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

　　第六章 保安员的礼仪规范及文明用语

　　(一)保安员的礼仪

　　1、概述：保安礼仪是保安员文明行为的道德规范与标准，是保安员的生活行为规范与待人处事的准则，是对保安的义务、仪表、言谈举止、待人、接物等方面的具体规定。是保安员道德品质、文化素质、文化素养，教养良知等精神内涵的外在表现。它不仅是衡量保安员道德水准高低和修养程度的尺度而且也是衡量保安队伍精神文明建设的重要标志。所以保安礼仪不仅代表保安员的个人形象，更代表保安部队伍的整体形象，是保安服务业赢得声誉和客户信赖的具体条件。

　　2、特点

　　(1)保安礼仪以个人为支点。

　　(2)保安礼仪以尊敬为原则。

　　(3)保安礼仪以修养为基础。

　　(4)保安礼仪以美好为目标。

　　(5)保安礼仪以长远为方针。

　　3、保安员的行为举止

　　保安员的行为举止体现的是保安的精神风貌和素质修养，也是保安人员职业道德规范的具体要求：

　　(1)值勤中与人交谈时，态度要和善语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。

　　(2)坐姿大方，在执勤中，坐姿要舒展、自然大方。

　　(3)站姿端正，站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸、双肩稍后放平，双肩自然下垂，保持身体端正，给出人一种轻松自然的感觉，体现出保安的雄姿。

　　(4)行走稳健，行走时，身体要直立，抬头挺胸，平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步伐应自然稳健。

　　(5)谈话自然，保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然，语辞平和，问候用礼貌语言。

　　4、保安员的仪容卫生

　　(1)服装要整洁，穿着要合体、衣领、袖口要保持干净，不要将袖口、裤腿卷起来，衬衣下摆不外露。不得披衣、敞怀，保安制服和便服不得混穿。

　　(2)上岗执勤着装规范，执勤时必须按规定着保安制服，佩戴好武装带、防止器械以及帽徽、肩章、领花、胸卡;要扣好领扣和领钩;如穿开领制服，必须内穿衬衣，打好领带。着制服时不得戴耳环、项链、戒指等饰物，不得描眉，涂口红、擦胭脂、染指甲。

　　(3)注意个人卫生，头发要勤梳理，不准留大包头、大鬓角和长发、胡须、指甲要经常修剪。遵守社会公德，养成良好卫生习惯、不乱扔烟头、果皮、纸屑，不随地吐痰及倒剩菜饭、脏水，不要在执勤时擦鼻涕，刷牙齿，脱鞋袜，吃东西、吸烟，不要在烟火禁止和公共场所吸烟。

　　(二)物业管理常用的礼貌用语

　　1、见面语：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高兴认识您”、“请多指教”、“请多关照”等;

　　2、感谢语：“谢谢”、“劳驾了”、“让您费心了”、“实在过意不去”、“麻烦您”、“感谢您的帮助”等

　　3、致歉语：打扰对方或向对方致歉：“对不起”、“请原谅”、“很抱歉”、“请稍等”、“请多包涵”等

　　4、接受对方致谢致歉时：“别客气”、“不用谢”、“没关系”、“请不要放在心上”等

　　5、告别语：“再见”、“欢迎再来”、“祝您一路顺风”、“请再来”等

　　6、忌用语：“喂”、“不知道”、“笨蛋”、“你不懂”、“你能死了”、“狗屁不通”、“猪脑袋”等。

　　7、接听电话时：“您好，__理处;请问有什么可以帮您的吗?”“请问您贵姓?”当听不清楚对方说的话时：“对不起先生，您刚才讲的问题我没有听清楚，请您重述一遍好吗?”

　　“先生，您还有别的事吗?”“对不起，先生，我把您刚才说的再复述一遍，看妥不妥当?您能听清楚吗?谢谢您，再见。”

　　8、当对方要找的人不在时：“对不起，他不在，有什么事情需要我转告他吗?谢谢您，再见。”

　　9、用户电话投诉时：“您好!__业管理服务处。请问您是哪户的业主(哪家公司)?先生，请问您贵姓?请告诉我详情，好吗?对不起，先生，我立即处理这个问题，大约在__间给您答复。请问怎样与您联系?您放心，我们会立即采取措施，使您满意。很抱歉，给您添麻烦了。谢谢您的意见。”

　　10、用户来访投诉时：“先生，您好!请问我能帮您什么忙吗?先生，请问您贵姓?您能把详细情况告诉我吗?对不起，给您添麻烦了。”

　　如职权能力不能解决时：“对不起，先生，您反映的问题由于某种原因暂时无法解决，我会把您的情况向公司领导反映，尽快给您一个满意的答复。”

　　11、当投诉不能立即处理时：“对不起，让您久等了，我会马上把您的意见反馈到有关部门处理，大约在__间内给您一个答复。请您放心。谢谢您的意见。”

　　(三)保安员的考核标准

　　1、目的

　　为进一步强化物业小区保安队伍的管理机制，加大对保安队员的考核力度，不断提高保安服务质量和服务水平，以确保各项工作的顺利进行，结合辖区内物业小区保安服务的特点、任务、职责，特制定以下考核细则。

　　2、考核办法

　　(1)物业小区保安队伍的管理工作，结合居住小区的实际情况，严格考核。

　　(2)考核实施实行扣分罚款制。

　　(3)在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣1分，罚款1元，并在本人当月工资中扣除。

　　(4)考核实施采取定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由部门主管负责人签字确认，送交财务，实施扣款。

　　(5)保安员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理

　　(6)对于保安员违反考核规定，罚款资金由财务专门账目单独保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。

　　3、考核内容及扣分标准。

　　(1)不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分;

　　(2)不请假、无故矿工扣4分;并扣除当天工资，三次以上者予以辞退;

　　(3)在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分;

　　(4)交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分;

　　(5)对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分：

　　(6)在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分;

　　(7)不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分;

　　(8)在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退;

　　(9)在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分;

　　(10)在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分;

　　(11)严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分;

　　(12)认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4 ～10分，严重者清除保安队;

　　(13)在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分;

　　(14)在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣1分;

　　(15)在当班中带酒气上岗扣5分;

　　(16)当班中饮酒扣l0分，并予以辞退;

　　(17)在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分;

　　(18)对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分;

　　(19)在保安服务中，不按规定进行文明服务，居民有效投诉扣3分;

　　(20)在工作中相互之间不协调，不支持，不团结，而影响工作造成不良反映的，对责任者根据情节扣4—8分;

　　(21)在工作中不服从领导，不服从分配，无理取闹，影响正常工作开展扣10分，严重者清除保安队伍;

　　(22)对于公司组织的正常政治、业务、军体等学习和培训，在考核和考试中，按规定要求没有达到标准和不及格者，每一项扣5分;

　　注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。

　　(四)保安员的聘用

　　1、保安员的招聘原则

　　(1)统一标准原则

　　在保安人员的招聘和录用工作中，要坚持统一标准，统一录用程序和手续。只有坚持一个标准，才能招聘到素质较好的保安人员。要坚决反对和抵制招聘工作中拉关系、走后门，把那些不符合保安人员条件和标准的人招进保安队伍。

　　(2)公开招聘原则

　　为确保招聘质量，堵塞招聘工作中的不正之风。招聘工作要坚持公开招聘原则，为被招聘人员提供一个平等、竞争机会。将招聘条件公布于众，通过公开、公平竞争或公开考试、考核，使之在社会的公开监督下进行招聘，以保证招聘质量和保安队伍素质。

　　(3)择优录用原则

　　在公开考试、考核的基础上，对参加考试、考核的人员的成绩应按照从高到低予以公布，在思想政治素质和其他有关证明材料符合条件的情况下，根据招聘的数量和名额，从高分到低分择优录用。

　　2、保安员招聘的条件和标准

　　根据《保安服务管理条例》第十六条的规定，应聘保安须具备下列条件：

　　(1) 18周岁以上，55周岁以下的中国公民。

　　(2)身体健康

　　(3)遵纪守法、品行良好、无犯罪记录。

　　(4)初中毕业以上文化程度，专业技术人员须具有相应的学历或者资格。

　　(5)经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得由县级以上公安机关发给的《保安员资格证》。

　　3、应聘保安员应出具的证明材料

　　凡是参加应聘的保安员应出具以下证明材料：

　　(1)本人有效的身份证件。

　　(2)户口所在地公安机关出具的无犯罪记录的证明。

　　(3)《保安员资格证》

　　(4)有效的学历或者专业技术资格证书。

　　(5)有关法律、法规规定的其他证明。

　　4、招聘保安员的程序

　　招聘录用保安人员，除按国家劳动部门的有关规定办理有关的审批手续外，为保证保安队伍的纯洁和高素质，具体工作应按以下程序进行招聘和录用。

　　(1)确定招聘人数和招聘条件

　　保安服务根据自身规模的大小，场所和师资情况，本地区客户的需求量，首先要确定招聘的人数。然后按照专业和工作需要确定具体的招聘条件。

　　(2)发布招聘公告或启示

　　为保证招聘工作的顺利进行，好中选优，确保招聘质量，在招聘人数和条件确定之后，即可发布招聘公告或启示。

　　(3)进行面试、目测、体检

　　报名结束后，对报名应招人员应进行当面谈话、观察或通过问话进行测试，面试目测要事先制定目测的程序和方案以及具体依据的条件和标准。要防止冒名顶替和面试目测不严的情况出现。体检要严格依照保安员的身体健康标准，在有关单位和医院的密切配合下，进行详细的体格检查和检验，看其是否符合保安人员的身体健康要求。

　　(4)进行文化和智力测验

　　这项工作包括出题、组织监考、评卷、登分等项事宜。

　　(5)政审、录取

　　对面试、体检、考试均合格的应聘人员，要按照保安人员的政审条件和程序进行政审，审查其是否符合保安员的政治标准和品行标准。在政审合格后，依照择优录用的原则进行录用。凡被录用者，应发给录用通知书。

　　(6)签订聘用合同

　　凡决定录用的，保安应与之签订聘用合同。签订合同要在双方自愿的基础上进行。由于保安人员的流动性大，为防止聘用后发生纠纷或问题，所以可以实行担保制度，即在签订聘用合同前，由被录用者提出一名在当地有常住户口、固定住所或工作单位、政治上可靠、作风正派的人作担保。

　　(7)试用期的考察

　　在签订聘用合同前，要明确告知被聘用者要经过一段时间的试用考察，才能成为正式的保安人员。在试用期间，如果发现不符合保安人员条件或有违法违纪行为，将予以淘汰。

物业管理制度集锦 篇27

　　物业卫生管理员执行标准

　　卫生管理员执行标准如下:

　　一、做好物业管理公共区域的卫生。

　　二、督促厂家、商铺执行好门前'三包'合同,发现问题,及时联系解决,原则上必须当天完成。

　　三、每月安排半天大扫除,提前一周报办公室安排。

　　四、环境卫生涉及商家与有关职能部门的关系时,应及时向环卫所、公司口头或书面报告,提出解决办法。

　　五、对商铺的门面卫生应以严抓紧,发现问题及时督促解决。

　　六、恶劣天气造成影响环境卫生,应采取突击清理办法解决,不得无故拖延。

　　七、凡装修工程造成环境卫生破坏,必须及时督促清理,必要时采取非常措施。

物业管理制度集锦 篇28

　　一、弱电机房防火制度

　　1.机房重地严禁无关人员禁止入内。

　　2.设备安装必须符合防火要求。

　　3.机房内禁止吸烟和明火作业,严禁存放易燃、易爆及其它与工作无关的物品。

　　4.用过的废纸、过期的文件或其它可燃物要及时清理。

　　5.经常进行防火安全检查,定期对设备进行清理、检查、保养。

　　6.下班前要对所有房间进行消防安全检查,切断应切断的电源,关闭门窗,方可离开。

　　二、电话总机房防火制度

　　1.机房内禁止吸烟和明火作业,严禁存放易燃、易爆和本机无关的物品,无关人员严禁入内。

　　2.严禁用汽油清洗机件。

　　3.室内电器设备要有专人负责,定期检查维修各种电源插销,必须要有明显标志。

　　4.值班人员要坚守岗位,精神集中,不得擅离职守,要不断巡视,做好纪录。注意各种部件的运转情况,发现异常及时处理。

　　5.保持室内清洁,走道畅通,灭火器材存放位置不得随意挪动。

　　6.消防器材放置在指定地点,严禁随意移动,机房人员必须熟悉消防器材的位置,掌握消防器材的使用方法,负责扑救初起火灾。

　　7.离开机房时,应关闭照明设备,确认无问题后方可离开。

　　三、电传、打字、复印室防火制度

　　1.电传、打字、复印室内(包括商务中心)禁止吸烟,并用中英文制作标牌贴出。

　　2.室内工作人员要及时清理电传纸条等易燃物品。使用电器设备不得超负荷,插头(接头)线路绝缘要良好。

　　3.工作人员下班前要对整个房间进行安全检查、关闭电源、门窗后方能离开。

　　4.工作人员要熟记灭火器材的存放位置和使用方法,经常保持其清洁灵敏,并不得随意挪动。

　　四、消防泵房防火制度

　　1.严禁非工作人员进入泵房,泵房内不准私人会客。

　　2.严禁携带剧毒物品进入泵房。

　　3.泵房内严禁吸烟。

　　4.泵房内不得随意使用明火,必要时需经保安部同意办理动火手续后方可使用。

　　五、电梯机房防火制度

　　1.电梯机房内严禁吸烟,禁止存放各种油料、纸张和易燃、易爆物品,严禁兼作库房和其它工作间用。

　　2.机房、梯箱顶部和梯井底部要定期清扫,及时清除布毛、纸屑、垃圾等可燃物。

　　3.严禁使用汽油等易燃液体清洗机件,使用可燃液体清洗机件时,应采取有效措施,以防着火,擦布等要妥善处理好,不得乱扔乱放。

　　4.严禁未经批准动用明火作业,如需明火作业时应经部门主管签字认可后,到保安部领取动火证后,方可作业。

　　5.消防器材应放置在指定的位置,严禁随意移动,机房工作人员必须熟悉消防器材放置的地点,掌握消防器材的使用方法,负责扑救初起小火。

　　6.电梯机房内严禁无关人员入内。

　　六、锅炉房防火制度

　　1.房内禁止喝酒、睡觉,严禁无关人员入内。

　　2.工作人员要坚守岗位,必须遵守锅炉房的安全操作规程,严禁擅离职守。

　　3.禁止在锅炉房附近堆放易燃、易爆物品,不准在锅炉房内存房和分装易燃、易爆物品及烘烤衣物。

　　4.要经常检查、测试安全阀、气压表、水位计等,保持灵敏有效。

　　5.对锅炉房的炉体、各种管道、阀门、烟道、水位表等,做定期检查记录在案,发现有裂缝、空隙或漏热等不良情况,要立即报告工程部进行检修,必要时,先切断电源、煤气。

　　6.建立岗位责任制,严格执行,逐级逐人逐项落实,做到层层把关,严格执行交接班制度,每班做好检查纪录,防止因错误操作或失职而发生重大事故。

　　7.工作人员必须能熟练使用各种灭火器材,消防器材应放置在安全可靠位置,不准随意挪动。

　　8.锅炉房内气体管道阀门及喷油管是重点防火部位,应加强管理,发现问题及时修复

　　9.一旦锅炉房发生火警,立即关闭供气阀门及电源。

　　10.密切跟消防控制中心联络并汇报最新情况。

　　11.一旦大楼起火,值班人员应坚守岗位,听候指挥部的指令。

　　七、变、配电室及发电机房防火制度

　　1.室内严禁吸烟和明火作业,严禁存放易燃、易爆物品,以及与本室无关的一切物品,严禁在室内会客,无关人员严禁入内。

　　2.值班电话要保持畅通,发现危险情况要及时果断处理。

　　3.值班人员班前、班中禁止饮酒,勤听、勤看、勤闻、勤检查设备,逢节假日要全面检查,确保供电安全。

　　4.严禁用汽油、煤油等易燃液体擦洗设备。

　　5.保持室内清洁,走道畅通,禁止在门口、走道等处堆放物品。

　　6.消防器材应放置在指定地点,并掌握消防器材的使用方法。

　　7.有火情时,应听从灭火指挥部的命令,及时切断电源,投入紧急发电运行。

　　8.当班时,遇有火情应首先通知消防中心,并采取措施,以防火势蔓延,当接到火警通知时,应按预定安排各就各位。

　　八、天然气调压站防火制度

　　1.站内严禁吸烟和明火作业,无关人员严禁入内。

　　2.工作人员必须严格遵守安全操作规程和交接班制度,经常检查站内设备有无漏气现象,发现问题及时排除并报告。

　　3.对各种仪表设施要定期检查,节假日期间要重点检查,责任到人,确保安全。

　　4.室内要铺设胶皮地面,以防打火引起火灾。

　　5.应在调压站附近明显处设置'严禁烟火'标志。调压站周围严禁使用明火,要经常打开窗户,保持站内空气流通。

　　6.严禁在调压站内拉设临时电路,配备的电器设备(包括电灯)应采用防爆装置等。

　　7.站内配备的灭火器要放在明显易取处,保持清洁,不准随意移动和损坏。

　　8.应掌握调压站内煤气报警器的使用方法,发现问题及时报工程部修理。

　　9.为了保证维修安全,配备防静电工作服、工作鞋。

　　10.如发现火警,立即通知天然气公司,并关闭燃气阀门。

　　11.如果楼内发生火警,工程部应根据灭火指挥部的命令

　　,关闭调压站天然气阀门,并坚守岗位,以备作进一步协助。

　　九、危险品库防火制度

　　1.除执行一般库房的防火制度外,应严格执行《化学危险物品管理条例》等有关规定。

　　2.性质特别危险的物品,必须单独储存,性质互相抵触的、灭火方法不同的物品,应分开隔离储存。

　　3.遇水发生危险的物品,不得堆放在露天或低洼容易受潮的地方,遇热分解自燃物品应储存在阴凉、通风的库房内。

　　4.对存放的物品必须定期进行检查,如发现包装容易不良破损、残缺及物质变质分解等情况,应立即采取措施。

　　5.定期检查库房内电气、照明设备,做好修理、更换工作。

　　6.在库房内开启装有易燃、易爆物品的容器时,严禁使用能够产生火花的工具。

　　7.库房区域严禁明火。

　　十、车库、车场防火制度

　　1.按时清扫车库、车场地面上的垃圾和废弃物,以防遇有火种发生火灾。

　　2.车库、车场禁止堆放各种包装物及汽油等其它易燃品。

　　3.禁止将擦车用的油棉丝和车内脏物往车库或车场里乱扔乱倒,要放在加盖的金属桶内,并定期清理。

　　4.禁止在车库、车场内维修、保养车辆。

　　5.车库、车场内严禁吸烟。

　　6.司机要按顺序停放车辆并保持距离,不准在通道上停车。

　　7.出现火情要及时疏散车辆,并组织扑救,迅速报警。

　　8.每个司机要熟练掌握灭火器材的使用方法。

　　十一、更衣室防火制度

　　1.严禁吸烟,杜绝一切火种。

　　2.更衣柜内禁止存放易燃、易爆物品。

　　3.不得在室内乱丢纸张及其它可燃品。

　　4.不准乱拉临时线及在室内使用任何电热器具。

　　十二、库房防火制度

　　1.库房应设专人负责防火工作。

　　2.库房内严禁吸烟和使用明火,且严禁携带火种进入库房。

　　3.物品入库时认真检查是否带有火种,特别是对草、纸及布包装的物品,需严格检查,如有可疑应另行存放,进行观察。

　　4.库房内的照明灯具及其线路应按照电力设计规范,由正式电工安装、维修,引进库房内的电线必须安装在金属或硬质难燃塑料套管内,禁止乱拉临时线。

　　5.库房内不准使用碘钨灯、电炉子、电烙铁、电钟、交流收音机和电视机等电器设备,不准超负荷作业。

　　6.每年至少要两次对库房内的灯具、线路等设备进行检查,发现因电线老化、破损、绝缘不良可能引起打火、短路等不安全因素,必须及时更换、维修。

　　7.物品应按'五距'要求码放:

　　a、顶距:货垛距顶五十厘米;

　　b、灯距:货距灯五十厘米;

　　c、墙距:货距墙五十至八十厘米;

　　d、柱距:垛与柱子十至二十厘米;

　　e、垛距:货与垛之间为一百厘米,主要通道宽度不应小于一点五米。

　　8.要保持库内通道和入口畅通,消防器材要放在指定地点,不得随意移动,在消防器材一米范围内不得堆放物品。

　　9.库房内不准设办公室、休息室,不准住人,不准用可燃材料搭建隔层。

　　10.工作人员必须熟悉消防器材放置地点,掌握消防器材的使用方法,负责报警和扑救初期火灾。

　　十三、餐厅防火制度

　　1.在餐厅服务中,要注意宾客乱丢弃未熄灭的烟头、火柴梗;收台布时防止夹带火种而引起险情;在清理垃圾时,要将烟缸里的烟头用水浸湿后,再倒入垃圾桶。

　　2.餐厅的出入口及通道不准堆放物品或堵塞,且保持畅通;所有门钥匙要有专人管理,以备一旦发生紧急情况时使用。

　　3.餐厅要对各种电器设备经常检查,发现问题及时报修。

　　4.服务人员要掌握灭火器材的使用,在发生火灾时,按指令疏散客人并积极参加扑救。

　　十四、中控室防火制度

　　1.室内线路、电器设备的安装要符合防火要求。

　　2.室内禁止乱拉、乱接临时电线和使用电加热器具。

　　3.室内禁止吸烟和使用明火。

　　4.严禁在室内堆放、存放易燃易爆物品。

　　5.定期对机器设备进行维护保养,擦拭机器不得使用易燃液体。

　　6.严格按规程操作,设备出现故障时,立即通知专业人员予以排除。

　　7.保持室内卫生,做好防尘、防静电工作。

物业管理制度集锦 篇29

　　提供便利、高效、经济的特色服务是衡量物业管理水平的重要标准，亦是提高农贸市场服务质量和管理效率的重要措施和保障。我们将根据农贸市场的特点、地理位置和周边的配套设施情况、业户需求调研结果，结合我司开展特色服务的成功经验，充分考虑业户需求的每一细节，通过提供丰富的特色服务项目，切实提高农贸市场的物业管理水平。也就是说物业管理将围绕农贸市场各业户的需求，秉承“以业户服务为中心”的理念，开展全方位的业户服务。

　　(一)日常期间特色物业服务(初步设想)

　　1.提供即时维修服务

　　提供维修安装服务(大件设备等办公设备等安装，办公家具等维修);提供各种即时维修安装服务。

　　2.设立“红十字”便民药箱

　　管理处常备日常应急“红十字”医药用品箱免费供有需要的业户使用。

　　3.提供信息咨询服务

　　(1)市内各种培训信息

　　(2)餐饮单位信息

　　(3)搬家公司信息

　　(4)礼仪公司及礼仪服务信息

　　(5)交通信息

　　(6)其它信息咨询服务

　　4、业户搬迁服务措施

　　(1)设立业主搬迁接待(服务)小组，合理安排相关程序，协助业户

　　在搬入农贸市场时更方便、更快捷。具体包括提供车辆或搬家公司联系。

　　(2)如有特殊要求，采用电话预约和上门提供服务等形式，即时提供各种便捷服务。

　　(3)管理处将在搬入期临时划出部分区域作为落货区，派专人看护并提供协助;组建以管理处员工为主的义务搬运队，为业户提供搬迁服务。

　　(1)如有必要，在搬迁期间可由管理处联系品质好、信誉佳的办公用品、办公家具供应商，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料，使业户节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。

　　5、清洁服务措施

　　业户在入迁初期时，将对新的居住环境进行必要的清洁。管理处可联系专业清洁公司为业户提供规范、细致的清洁工作。

　　日常期间视业户需要可另行约定分时段预约上门提供清洁服务。

　　6、业主服务热线措施

　　为了方便业户，管理处配备业主服务热线，24小时专人接听加洲地带三期内各员工服务需求信息，为有需求的业主提供各种服务及帮助。

　　(二)业主服务项目一览表

　　1、无偿服务

　　编号项目内容备注

　　代寄、代领邮件

　　代订报刊、杂志

　　临时代为保管小件物品

　　电话留言服务

　　代搬重物

　　其他可选择的无偿服务

　　2、有偿服务

　　编号项目内容收费

　　修理窗帘、拉窗等(不含材料)按成本价收费

　　疏通下水管道(主管)按成本价收费

　　疏通下水管道(支管)按成本价收费

　　修门、配锁按成本价收费

　　查线、换线(电路)按成本价收费

　　维修、更换门锁按成本价收费

　　更换、检修开关、插座按成本价收费

　　家政服务按成本价收费

　　清洗空调过滤网按成本价收费

　　绿化养护按成本价收费

　　传真按成本价收费

　　打字按成本价收费

　　复印按成本价收费

　　其它特色服务按成本价收费

物业管理制度集锦 篇30

　　一、工作时间

　　全年除法定节假日和公休日外均为工作日。公司夏季工作时间:

　　上午9:0012:00午餐12:0014:00下午14:0018:00

　　冬季工作时间:

　　上午8:3012:00午餐12:0014:00下午14:0017:30

　　公司实行上下班打卡制度,每月收、放卡时间为31日晚21时,按出勤卡统计出勤情况计发工资。

　　迟到(早退)一次扣款10元,一月迟到(早退)三次(含三次)以上,每次扣款50元,每次迟到(早退)30分钟以上视为半天事假,超过一个小时则视为旷工半天。一个月连续旷工三日以内给予扣桨金、处分处理,连续旷工三日即作辞职处理。上班时间外出办私事者按旷工论处。

　　二、假期

　　法定假日:国家法定节日,公司按国家规定休假,如法定假日值班,则按国家规定给予换休或补发加班工资。

　　婚假:员工凭结婚证可享受婚假三天。

　　丧假:员工直系亲属死亡(父母、配偶、子女)给丧假三天;旁系亲属死亡(祖父母、兄弟姐妹)给丧假一天。

　　婚假、丧假为带薪假。员工休婚假、丧假必须提前向管理处或总经理提出申请,征得同意后报行政人事部备案。婚、丧假等与休息日和节假日重合时,其休息天数不顺延。

　　病假:普通员工因病请假应提前向部门负责人提出申请(急诊须提供加盖医院急诊章的证明材料),同时须出具市级以上医院证明,急诊可于复职后第一天补办手续。病假三天以上(含三天),必须报管理处主任、公司相关部门领导审批;五天以上(含五天)由管理处或公司相关部门审核,报行政人事部核准,总经理审批。员工去医院看病时间不超过四小时且当日不病休的,仍按工作时间计算。

　　事假:普通员工因事请假,二天以内(含二天),由部门经理审批;三天以上(含三天)由部门经理提出意见,管理处主任审批;五天以上(含五天),须经总经理审批。

　　事假及病假请假日无工资,员工一年内累计病假超过十五天,事假超过七天,当年度无年终奖金。

　　员工请假程序:当事人填写申请单部门经理审批管理处主任或公司领导审批行政人事备案。

　　公司部门经理、副主管理处主管、经理以上员工请假,均须总经理批准。

　　所以假期如超过规定的期限,必须经总经理批准。

物业管理制度集锦 篇31

　　大厦物业客服部文件管理制度及规定：

　　1、制度

　　1.1客服部文员负责客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要、政府纪要、政府法规等)的收集存档和保管。

　　1.2文员、助理负责各部门文件及资料(技术图纸、说明书、手册、业户档案、车辆档案、工作联络单、通知、报告、公函、总结、会议纪要等)的收集、存档和保管。

　　1.3任何人员借阅上述文件资料,须登记日期、用途、经手人及归还日期。

　　1.4秘密文件要妥善保管,不准散播其内容,未经总经理批准,不准翻阅,不准复印,不准带离办公室。

　　1.5员工个人档案、材料属秘密材料的,他人无权翻阅,保管人员也不准,禁止将这些资料擅自给他人过目。

　　1.6文件资料等要进行字母顺序还是按内容、按时间等形式分类,其目的都要使查找迅速方便,因此都必须在档案夹里清楚地标明。

　　1.7要经常进行清理归档,以免资料堆积混乱,对过期的文件资料要及时清理,无保存必要的材料,经总经理批准可做销毁处理。

　　1.8文件具有较强的严肃性和权威性,一经发文必须执行。

　　1.9文件一经领导签发,任何人不得擅自更改。

　　1.10文件分发传递必须做到及时、准确、安全。

　　1.11各部门对需要办理的文件,应当认真办理,不得延办、误办或推诿,对办理完毕的文件,承办人应填写结果和报告。

　　2、规定

　　为加强文件管理,准确传递文件,提高办公效率,特制定本规定。

　　2.1外部来文的有关规定:

　　⑴各上级机关、政府部门及其他单位来文,统一由办公室签收。

　　⑵对收到的外来文件,应及时进行分类、登记和分发传递。

　　⑶外来文件原则上先送总经理阅批。

　　⑷根据总经理批示,逐一传递各部门经理传阅。

　　⑸根据总经理批示,送达文件办理部门,并催促办理。

　　⑹承办过程中若有疑问,应及时请示,报告解决。

　　⑺文件阅毕或办毕,阅文人及承办人应填写承办结果和报告,连同原文退回秘书处存档。

　　2.2对外行文有关规定:

　　⑴部门对外的报告、请示和业务事项联系的文件,均必须送总经理审阅后,方可外发。

　　⑵对外行文,领导批转后,原件由部门文员留存、归档。

　　⑶对外行文,统一由部门文员负责进行编号、登记和外发事项。

　　2.3内部行文

　　2.3.1公司内部一般性业务往来文件(包括联络单),由各部起草,部门经理签阅。

　　2.3.2公司内部文件(包括联络单),由各部收集、存档和保管,必须保证完整性及连续性,以便备查。

　　2.4不论外部行文或内部行文,一律由秘书、文员、内勤传递。

物业管理制度集锦 篇32

　　1.0目的:

　　根据物业管理服务委托合同的规定,为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务,有效监管委托物业管理企业财务经营状况,维护公司经济利益。

　　2.0范围

　　适用于酬金制物业管理运作模式下,xx集团对委托物业管理企业的财务监管工作。

　　3.0职责

　　3.1项目委托的物业管理公司(以下简称物业公司)负责项目物业管理具体经营、财务管理、资产管理的实际工作,以及经营收入管理和成本控制工作;

　　3.2置业公司客户服务中心(以下简称客户服务中心)负责与物业公司对接工作,以及费用结算、成本审核、物资采购初审、财务核查协助、资产管理监督工作;

　　3.3置业公司财务部(以下简称地产财务部)负责对物业公司财务管理、资产管理的监管和审核工作;

　　3.4集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。

　　4.0程序

　　4.1物业管理经营收入监管

　　4.1.1物业管理经营收入定义与范围

　　4.1.1.1物业管理经营收入是指物业公司在本项目上所有业务经营收入款项,包括主营业务经营收入和其他业务经营收入;

　　4.1.1.2主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费;

　　4.1.1.3其他业务经营收入包括为装修管理费、垃圾清运费、场租费、业务分成、维修服务费、有偿服务费等其他业务收入;

　　4.1.1.4所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐,录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据,列入监管范围。

　　4.1.2财务票据监控

　　4.1.2.1物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),都必须向客户开具地产财务部指定统一的《xx大湖之都物业管理收款收据》(以下简称物业管理财务收据),物业管理财务票据一式三联,一联给客户、一联物业公司存档、一联地产财务部存档;

　　4.1.2.2物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理;

　　4.1.2.3物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据,和领取本月物业管理财务收据。

　　4.1.2.4物业公司在领取本月物业管理财务收据,需要在地产财务部登记物业管理财务收据的起始编号;

　　4.1.2.5物业公司在核销物业管理财务收据时,需向地产财务部提交《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根。客户服务中心根据月份报表和财务收存根进行审核物业公司当月经营收入数据的真实性,客户服务中心审核无误后提交地产财务部复核;

　　4.1.2.6物业公司在使用《xx大湖之都物业管理收款收据》,必须按顺序和规范填写,如填写错误必须收回客户联,三联一起核销;不得有跳页、涂改、开空白页。自制和伪造财务票据、以及收款不开票据的行为,一经发现将根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定,每发生一次将给物业公司处于人民币1万元的罚款;

　　4.1.3物业管理软件监控

　　4.1.3.1为便于财务数据的及时监控,将安装物业管理软件,在地产财务部、客户服务中心、物业公司各设置一个管理登陆平台;

　　4.1.3.2物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),必须及时将财务数据录入物业管理软件的数据库中;

　　4.1.3.3客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计,汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据,并打印一份《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。

　　4.1.3.4客户服务中心根据《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿),对照物业公司提交的《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,审核无误后提交地产财务部复核;

　　4.1.3.5物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内(停电、电脑或系统故障原因除外)录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为,根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。

　　4.1.4物业管理经营收入数据确认:地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)、《xx大湖之都月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,进行复核,复核无误后,在《xx大湖之都月份物业管理收入报表》签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。

　　4.2物业管理经营成本监管

　　4.2.1物业管理经营成本定义与范围

　　4.2.1.1物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本;

　　4.2.1.2物业管理人工成本包括:工资、福利、加班费、社会保险;

　　4.2.1.3物业管理物料成本包括:办公用品、维修材料、清洁材料、绿化材料等法律法规规定内的成本支出;

　　4.2.1.4单价在500元以上的物资作为资产范围,按照资产管理监控程序处理;

　　4.2.2物业管理人工成本监控

　　4.2.2.1物业公司必须在每月3日前提交上月的《xx月份考勤汇总表》和《xx月份人工成本报表》(报表中必须有工资、福利、加班费以及社会保险金额);

　　4.2.2.2客户服务中心对上述报表和项目实际人员状况进行核实和审核,审核无误后将提交地产财务部进行复核;

　　4.2.2.3物业公司的人员编制、工资、福利和社会保险标准必须按照万厦居业的《xx大湖之都物业管理投标文件》中的标准执行,超出此标准的部分将不予以确认,超编制部分人员需提前报批;

　　4.2.2.4地产财务部和客户服务中心在审核物业公司的人工成本时,如发现物业公司存在虚报人员考勤、工资、福利和社会保险的行为,将有权拒绝支付物业公司当月亏损补贴和酬金,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;

　　4.2.2.5物业管理人工成本数据确认:地产财务部对客户服务中心提交的审核合格的《xx月份人工成本报表》进行复核,复核无误后在报表上签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终人工成本数据;

　　4.2.3物业管理物料成本监控

　　4.2.3.1物业公司在每月28日前向客户服务中心提交下月的《xx月份物资采购报表》(报表中必须注明采购物资名称、规格、数量、用途、单价、总计金额)进行审核。客户服务中心根据项目实际情况审核所采购物资的合理性、必要性和真实性;

　　4.2.3.2物业公司需每个季度向客户服务中心和地产财务部提交一份《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》,以供价格参考。客户服务中心和地产财务部有权对价格表中的价格进行市场调查,如发现物业公司存在虚报价格的行为,将有权拒绝支付该项费用,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;

　　4.2.3.3客户服务中心审核过程中如发现,如发现《xx月份物资采购报表》的物资单价,超过《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》单价的10%以上,将要求物业公司进行合理解释,否则将拒绝确认。客户服务中心审核合格后的《xx月份物资采购报表》,报一份给地产财务部复核;

　　4.2.3.4物业管理物料成本数据确认:地产财务部根据客户服务中心审核后的《xx月份物资采购报表》,对照《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》复核无误后,在《xx月份物资采购报表》签字确认,确认的数据将成为物业公司当月的最终物料成本数据;

　　4.2.3.5物业公司根据审核合格后的《xx月份物资采购报表》实施采购。

　　4.3酬金和亏损补贴支付

　　4.3.1物业公司酬金提取标准按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定标准提取计算;

　　4.3.2客户服务中心根据地产财务部签字确认后的《xx月份人工成本报表》和《xx月份物资采购报表》,计算当月管理酬金和亏损补贴,并签发《xx月份物业管理亏损补贴审批表》,报地产财务部和公司总经理审批,审批后在每月8日前凭物业公司开具的正式发票向物业公司指定帐号划拨补贴款项,;

　　4.4资产管理监控

　　4.4.1资产的定义和范围:是指单价在500元以上的物资;

　　4.4.2资产购置申请:物业公司需要购置资产,需要提前7个工作日向客户服务中心提交《资产购置申请表》进行审批,客户服务中心审批后报地产财务部和公司总经理审批;

　　4.4.3资产购置费用报销:物业公司凭审批合格后的《资产购置申请表》实施采购。报销时需要提交发票、入库单和《资产购置申请表》进行报销,属于前期开办费范围以内的资产购置报销由地产公司报销,前期开办费范围以外的资产购置报销由物业公司报销;

　　4.4.4资产管理统计和监督:物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《xx月份资产统计报表》,客户服务中心进行监督和核查,同时将此报表报地产综合部备案。

　　4.4.5紧急采购和特殊情况采购:按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。

　　4.5集团监督:集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核,发现存在违规和虚假行为,为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚,为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。

　　5.0支持性文件及质量记录

　　5.1《前期物业管理服务委托合同》

　　5.2《物业管理收款收据》(地产财务部印制格式)

　　5.3《zz月份物业管理收入报表》zr-kf-wy-01

　　5.4《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)

　　5.5《xx月份考勤汇总表》zr-kf-wy-02

　　5.6《xx月份人工成本报表》zr-kf-wy-03

　　5.7《xx月份物资采购报表》zr-kf-wy-04

　　5.8《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》zr-kf-wy-05

　　5.9《xx月份物业管理亏损补贴审批表》zr-kf-wy-06

　　5.10《资产购置申请表》zr-kf-wy-07